5月，上海市住房和社會(huì)保障管理中心對(duì)上海住房和社會(huì)保障抵押貸款額度和申請(qǐng)條件進(jìn)行了部分調(diào)整。 不過，從5月15日開始，上海社保戶房貸最高額度可達(dá)70億元！ 下面我就為大家詳細(xì)介紹一下上海住房社保抵押貸款的申請(qǐng)條件、貸款金額、公積金抵押申請(qǐng)流程等社保知識(shí)。

欠繳申請(qǐng)人條件不變，具體為：欠繳申請(qǐng)人是指在本市行政區(qū)域內(nèi)繳納了住房社保并認(rèn)購住房的職工，可以作為申請(qǐng)人申請(qǐng)社保住房貸款。欠款。 職工本人、配偶、父母（包括公公、婆婆或者叔伯、婆婆）、子女（包括婆婆、女婿）共同出資、資助的購買住房可共同申請(qǐng)社保抵押貸款。

欠款申請(qǐng)人的配偶、其他聯(lián)名購房者及其配偶應(yīng)為共同欠款申請(qǐng)人。 在上海工業(yè)園區(qū)繳納住房公積金的員工、在重慶市繳納住房公積金且家庭在上海的天津高鐵局員工，可以作為債務(wù)申請(qǐng)人，也可以參與債務(wù)償還計(jì)劃。聯(lián)合欠款申請(qǐng)，用于估算可貸金額的人。 欠款申請(qǐng)人或參與可貸金額估算的連帶欠款申請(qǐng)人的上海工業(yè)園區(qū)社保管理中心的社保繳納押金和社保抵押記錄視為市社保記錄中心。

1.貸款申請(qǐng)人或參與可貸金額估算的連帶債務(wù)申請(qǐng)人在申請(qǐng)日前連續(xù)六個(gè)月（含）以上按時(shí)足額繳納住房社保，且個(gè)人住房社會(huì)保障賬戶（以下簡稱個(gè)人賬戶）存款狀態(tài)正常；

2、無社保抵押余額；

3、第一或第二次社保抵押；

4、購買本市范圍內(nèi)的自住住房，包括普通住房、聯(lián)排別墅（洋房）、酒店式公寓（70年產(chǎn)權(quán)）；

5、購房首付款不高于規(guī)定比例；

6、能夠?qū)嵤┑盅簱?dān)保；

7、如果選擇擔(dān)保形式，所購房屋所屬房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按規(guī)定辦理新項(xiàng)目備案手續(xù)。

根據(jù)新政策，無論新建住房還是現(xiàn)有住房，職工首次申請(qǐng)純社保抵押貸款的，首付比例不得高于房屋單價(jià)的20%； 職工第二次申請(qǐng)純社保抵押貸款的，首付比例不高于住房單價(jià)的20%； 申請(qǐng)住房社保與商業(yè)抵押貸款合并的，在沒有其他商品住房抵押貸款或者商品住房抵押貸款已全部還清的情況下，首付比例不得高于住房單價(jià)的30%； 有未償還的商品房抵押貸款，首付比例不得高于房屋單價(jià)的45%。 以上均包含購房協(xié)議（合同）中載明并記入房屋單價(jià)的陽臺(tái)價(jià)格和精裝修金額。

社保抵押貸款的可貸金額有兩種估算方式，員工可以選擇其中一種。

二是按照個(gè)人賬戶余額倍數(shù)估算：欠款申請(qǐng)人及參與可貸金額估算的連帶欠款申請(qǐng)人個(gè)人賬戶余額之和的10倍； 個(gè)人賬戶余額總和不足1億元的，元估算1億元。 對(duì)購買保障性住房的中高收入住房困難家庭，最高可減免貸款金額3億元。

一是根據(jù)償還貸款的能力來估算。 可貸金額估算公式為：繳存住房社保的拖欠申請(qǐng)人（含參與可貸金額估算的連帶拖欠申請(qǐng)人）月工資基數(shù)之和×35%（規(guī)定比例）× 12（月）×貸款期限（年）。

同時(shí)，社保抵押貸款的可貸金額還應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)方面的要求。

一是不超過最高抵押額度，無論新建住房還是現(xiàn)有住房，家庭抵押貸款最高額度為70億元。 申請(qǐng)人僅欠貸款的蘇州車貸，貸款金額最高不得超過45億元； 首次使用社保抵押貸款訂購建筑面積90平方米及以下的新建普通住房或存量住房，房屋單價(jià)不得超過110億元，最高不得超過房屋單價(jià)的80%；

二是不超過住房單價(jià)與首付的差額。 同時(shí)，如果選擇個(gè)人賬戶余額的倍數(shù)來估算可貸金額，則每月還貸額（按等本還款方式估算）不得超過欠款申請(qǐng)人及其聯(lián)名住房社保存款。拖欠參與估算可貸金額的申請(qǐng)人為基數(shù)總和的50%。

欠款申請(qǐng)人申請(qǐng)的社保抵押貸款金額不足以支付購房所需價(jià)款的，可以同時(shí)向受委托的建行申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款，由受委托的工行代收以組合抵押貸款的形式從欠款申請(qǐng)人處獲得。 商業(yè)抵押部分按照受委托建行的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

社保抵押期限以年為單位。 抵押期限加上欠款申請(qǐng)人申請(qǐng)抵押時(shí)的年齡之和，不得超過法定退休年齡。 所購買住宅的剩余壽命。

社會(huì)保障住房貸款利率按照貸款當(dāng)日中國建設(shè)銀行公布的利率標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 抵押期間利率發(fā)生變化的，按照下列規(guī)定進(jìn)行調(diào)整：抵押期限一年的抵押貸款，利率不調(diào)整； 新利率規(guī)定自即日起按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行。

欠款申請(qǐng)人在代為辦理社保抵押貸款時(shí)，還應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押擔(dān)保，抵押擔(dān)?？梢赃x擇以下?lián)Ｐ问剑?有價(jià)期貨（欠款申請(qǐng)人名下的國債、國債除外）第三方（國家不能質(zhì)押的除外），或受委托建行的本外幣定期儲(chǔ)蓄存折有價(jià)賬簿的質(zhì)押擔(dān)保； 欠款申請(qǐng)人等值住房社保余額或第三方個(gè)人賬戶的質(zhì)押擔(dān)保； 房屋產(chǎn)權(quán)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

欠款申請(qǐng)人選擇有價(jià)期貨或有價(jià)賬簿質(zhì)押形式的，應(yīng)當(dāng)與受委托的建行簽訂書面質(zhì)押協(xié)議蘇州車貸，并在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)將有價(jià)期貨或有價(jià)賬簿交付受委托的建行。 ; 采用余額質(zhì)押擔(dān)保方式的，應(yīng)當(dāng)與受委托的建行簽訂書面質(zhì)押協(xié)議，并向社保管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)相應(yīng)個(gè)人賬戶的凍結(jié)手續(xù)； 選擇保證擔(dān)保形式的，應(yīng)當(dāng)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂書面擔(dān)保協(xié)議，并辦理相關(guān)手續(xù)。

欠款購買新房的申請(qǐng)人，應(yīng)自簽訂《商品房銷售協(xié)議》并預(yù)付購房款之日起至清償協(xié)議規(guī)定的全部購房款之日起申請(qǐng)辦理社保抵押貸款。 因特殊原因超過規(guī)定期限的，經(jīng)社會(huì)保障管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以自截止日期起順延3個(gè)月。 社會(huì)保障管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理社會(huì)保障抵押申請(qǐng)之日起7日內(nèi)作出是否批準(zhǔn)抵押的決定。 批準(zhǔn)抵押的，出具抵押申請(qǐng)批準(zhǔn)表；不批準(zhǔn)抵押的，出具抵押申請(qǐng)批準(zhǔn)書。 不予抵押的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

社保抵押采取通知放貸的形式，由受理機(jī)構(gòu)書面通知受委托的建行領(lǐng)取。 受托建行收到貸款通知后，將按照要求將抵押資金劃入房屋賣家賬戶。

社保抵押貸款實(shí)行等額本息和等額本息兩種還款形式，債務(wù)人可以選擇其中一種。 在欠款協(xié)議履行期限內(nèi)，債務(wù)人可以改變一次還款方式。 對(duì)于組合抵押貸款中的商業(yè)個(gè)人住房抵押貸款，債務(wù)人可以選擇與社保抵押貸款不同的貸款還款形式，即選擇等額本息或等額本金還款形式中的一種。 社保抵押貸款期限為一年的，到期時(shí)一次性還本付息，利息隨本金一起還清。 期限一年以上的社保抵押貸款，按月分期償還抵押本金。

債務(wù)人可以在欠款協(xié)議約定的到期還款日之前提前償還貸款，從而縮短抵押期限或減少每月還貸金額。 據(jù)悉，在欠款協(xié)議約定的抵押期限內(nèi)，且在社保抵押賬戶未逾期的情況下，債務(wù)人每年可申請(qǐng)調(diào)整一次每月還款額。

相關(guān)新政策還明確，債務(wù)人無法按照欠款協(xié)議約定的貸款還款計(jì)劃和還款形式清償房貸本金且房貸逾期的，必須按照規(guī)定提前估算逾期金額。

對(duì)于債務(wù)人連續(xù)兩個(gè)月（含）逾期的房貸，社保管理機(jī)構(gòu)將逐項(xiàng)建立提醒清單，并進(jìn)行重點(diǎn)提醒。 對(duì)于債務(wù)人連續(xù)逾期6個(gè)月（含）以上的抵押貸款，如果采用擔(dān)保形式，擔(dān)保公司將按照債務(wù)人尚未歸還給委托建行的全部抵押本金進(jìn)行償還。具有保證擔(dān)保協(xié)議； 采用質(zhì)押擔(dān)保形式的，按照債務(wù)人與受委托建行簽署的質(zhì)押協(xié)議執(zhí)行。