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一年前全款購(gòu)房，一年后到當(dāng)?shù)刈〗ú块T系統(tǒng)查詢，結(jié)果顯示房產(chǎn)為“抵押”狀態(tài)。購(gòu)房者王先生心里頓時(shí)哇涼哇涼的。

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中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 海南報(bào)道

宣稱?？凇包S金海岸”——西海岸“人居地標(biāo)”房地產(chǎn)項(xiàng)目的紫園，日前深陷“銀行抵押”風(fēng)波：業(yè)主一次性全款購(gòu)買的商品房,事后卻發(fā)現(xiàn)被開發(fā)商抵押給了銀行。據(jù)了解，目前已確認(rèn)該項(xiàng)目C區(qū)的13套房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)。對(duì)于此，開發(fā)商海南恩祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承認(rèn)“公司確實(shí)在此前的工作中存在失誤，漏報(bào)了紫園C區(qū)13戶已銷售房屋的解押信息，造成所涉13套房屋未能及時(shí)解押”。

但開發(fā)商的這一解釋理由，無法讓業(yè)主們感到信服，他們認(rèn)為其中必有蹊蹺。究竟是“工作失誤”的“漏報(bào)解押”，還是“售后抵押”，開發(fā)商沒有接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（公眾號(hào)ID:china-crb）記者的采訪。律師表示，如果開發(fā)商將已售房產(chǎn)再次抵押給銀行，就涉嫌構(gòu)成欺詐，要為其不誠(chéng)信行為買單。已售商品房被抵押并不是個(gè)案，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，一不小心就陷入消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)主全款購(gòu)房，一年后發(fā)現(xiàn)被抵押了

一年前全款購(gòu)房，一年后到當(dāng)?shù)刈〗ú块T系統(tǒng)查詢，結(jié)果顯示房產(chǎn)為“抵押”狀態(tài)。購(gòu)房者王先生心里頓時(shí)哇涼哇涼的。

“我們是一次性支付全部的購(gòu)房款，買的時(shí)候（房子）是干凈的（沒有抵押），前不久發(fā)現(xiàn)房子竟然被開發(fā)商抵押給銀行了?！焙？谑忻裢跸壬嬖V中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（公眾號(hào)ID:china-crb）記者，去年初，他與妻子以84萬余元的總購(gòu)房款，在?？谖骱０蹲蠄@C區(qū)購(gòu)買了一套89平方米的房產(chǎn)。

2015年4月27日，王先生以其妻子的名字，與開發(fā)商海南恩祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。按照王先生的說法，是年4月30日，他到到?？谑蟹慨a(chǎn)交易登記中心登記備案，“根據(jù)當(dāng)時(shí)核查情況，該房并沒有被抵押的情況。”

登記在王先生妻子名下的紫園C區(qū)的那套房產(chǎn)，竟然顯示為“抵押”狀態(tài)。

今年9月5日，王先生因業(yè)務(wù)需要，再次前往?？谑蟹慨a(chǎn)交易登記中心查詢個(gè)人房產(chǎn)信息，驚訝發(fā)現(xiàn)登記在妻子名下的紫園C區(qū)的那套房產(chǎn)，竟然顯示為“抵押”狀態(tài)。這套抵押給工商銀行的商品房，抵押人正是紫園項(xiàng)目的開發(fā)商。

事后，當(dāng)?shù)孛襟w記者也隨王先生一起到?？谑蟹慨a(chǎn)交易登記中心查詢，也證實(shí)該房產(chǎn)“抵押狀態(tài)”一欄顯示為“是”。同時(shí)也證實(shí)在2015年8月10日，登記在王先生妻子名下的這處房產(chǎn)，被調(diào)整為抵押狀態(tài)。

實(shí)際上，與王先生同樣遭遇的，還有紫園C區(qū)的多戶業(yè)主。按照王先生等多名業(yè)主初步統(tǒng)計(jì)，“該小區(qū)涉及房子莫名被開發(fā)商抵押的業(yè)主已達(dá)到數(shù)十戶之多?！?/p>

“我是去年4月份購(gòu)買的房子，也到有關(guān)部門備案登記，當(dāng)初房子并沒有顯示為抵押狀態(tài)?！蓖跸壬鷮?duì)此表示不解，在自己購(gòu)房一年半的時(shí)間里，不知道究竟發(fā)生了什么？

?？凇暗貥?biāo)”房地產(chǎn)項(xiàng)目陷“抵押”漩渦

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（公眾號(hào)ID:china-crb）記者了解到，紫園地產(chǎn)項(xiàng)目位于海口市西海岸長(zhǎng)怡路，系?？凇包S金海岸”——西海岸片區(qū)核心地段。隨著海口市政府新辦公地址的搬遷，以及海南省國(guó)際會(huì)展中心建成啟用，加上附近是?？诨疖囌舅诘?，數(shù)平方公里的西海岸片區(qū)云集著大大小小30多家房地產(chǎn)公司。

而處于?？谖骱０镀瑓^(qū)腹地的紫園房地產(chǎn)項(xiàng)目，無疑被一些購(gòu)房者認(rèn)為是最佳置業(yè)項(xiàng)目之一。紫園房地產(chǎn)項(xiàng)目已開發(fā)多期，開發(fā)商對(duì)外宣傳為“西海岸人居地標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目”。

但隨著當(dāng)?shù)孛襟w披露“業(yè)主全款購(gòu)房被開發(fā)商抵押給銀行”一事后，紫園項(xiàng)目及其開發(fā)商深陷輿論漩渦之中。在“銀行抵押”風(fēng)波之下，開發(fā)商緊急向外界做出回應(yīng)。

據(jù)業(yè)主提供的一份微信對(duì)話資料顯示，該項(xiàng)目銷售人員此前答復(fù)業(yè)主稱，“經(jīng)過查詢，公司方并無問題，所有資料齊全?？赡軐儆谧〗ú块T出錯(cuò)，他們會(huì)進(jìn)行溝通，協(xié)調(diào)修改和變更?！?/p>

而海口市房產(chǎn)交易登記中心相關(guān)工作人員表示，該信息登記是由開發(fā)商提供的名單登記上去的；“已售房產(chǎn)被開發(fā)商調(diào)整為抵押狀態(tài)”，表明開發(fā)商拖欠銀行貸款還沒有結(jié)清，這套房產(chǎn)被抵押，也就意味著這套房產(chǎn)抵押的貸款，開發(fā)商并未交付給銀行。

媒體披露此事后，開發(fā)商當(dāng)天作出了一份《聲明》：媒體報(bào)道并不完全屬實(shí)，真實(shí)的情況是該公司項(xiàng)目為開發(fā)貸項(xiàng)目，在銷售前已進(jìn)行常規(guī)的在建工程抵押，所涉房屋自始至終處于抵押狀態(tài)；該公司并未將客戶房產(chǎn)再次進(jìn)行抵押貸款。

另外，該《聲明》也表示，該公司確實(shí)在工作中存在失誤，漏報(bào)了紫園C區(qū)13戶房屋的解押信息，造成了所涉13套房屋未能及時(shí)解押。并承諾在60個(gè)工作日內(nèi)完成全部解押事宜。

“抵押”迷霧重重，開發(fā)商賠兩年物業(yè)費(fèi)

對(duì)于開發(fā)商“工作失誤、漏報(bào)解押信息”一說，王先生等業(yè)主并不認(rèn)可?！拔覍?duì)開發(fā)商這樣的解釋，表示不予認(rèn)可?！蓖跸壬Q，“我買房的時(shí)候，房子是干凈的，去年8月10日調(diào)整為抵押狀態(tài)，這怎么解釋也說不通?！睒I(yè)主認(rèn)為這其中必有蹊蹺。

另外，業(yè)主手頭有一份材料，也讓他們不思不得其解。這份蓋有開發(fā)商和工行海口海甸支行公章的“以下為紫園C區(qū)85套未銷售未封盤的房源”表格，里面就有王先生等業(yè)主的房號(hào)，表格下方時(shí)間顯示為2015年8月6日。這與王先生稱其房產(chǎn)“去年8月10日調(diào)整為抵押狀態(tài)”，是否有著某種關(guān)聯(lián)？

就業(yè)主的困惑，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（公眾號(hào)ID:china-crb）記者于近日前往紫園小區(qū)做進(jìn)一步的采訪。但該項(xiàng)目售樓處工作人員并不愿意接受記者的采訪，稱領(lǐng)導(dǎo)過中秋節(jié)還沒來上班。隨后，記者也電話聯(lián)系上了開發(fā)商的工作人員，其表示“向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后答復(fù)記者”。截至記者發(fā)稿時(shí)，紫園項(xiàng)目開發(fā)商未做任何回應(yīng)。業(yè)主的困惑依然沒有解開。

記者通過其他渠道還見到了一份工行?？诤５橹谐鼍呓o?？谑凶〗ň值摹蹲C明》，這份復(fù)印件《證明》上稱，海南恩祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紫園項(xiàng)目C區(qū)在建工程232套未售房產(chǎn)已在該行辦理在建工程抵押業(yè)務(wù)，并在住建部門辦理抵押備案手續(xù)，現(xiàn)在該行同意開發(fā)商對(duì)此在建工程的15套房產(chǎn)（其中兩套為近期銷售房）對(duì)外銷售并解除在海邁系統(tǒng)的抵押狀態(tài)。

該《證明》落款時(shí)間為2016年9月8日，所述的15套房產(chǎn)包括王先生等13戶業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（公眾號(hào)ID:china-crb）記者也獲悉該事件的最新進(jìn)展，業(yè)主王先生在?？谑凶≌c房地產(chǎn)信息網(wǎng)上再次查詢，其房產(chǎn)抵押信息顯示為解押狀態(tài)，“是不是真的解押了，我還需要到到住建部門內(nèi)部系統(tǒng)查詢予以最終確認(rèn)。”另外，事后，開發(fā)商以免交兩年物業(yè)費(fèi)為條件，作為對(duì)業(yè)主的補(bǔ)償。

律師：開發(fā)商有兩種不誠(chéng)信行為需注意

購(gòu)房人在選擇購(gòu)房時(shí)，不能忽視的就是所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，而其中最關(guān)心的問題就是“抵押”。開發(fā)商將房子抵押給銀行，還能進(jìn)行出售和轉(zhuǎn)讓嗎？

海南大興天泰律師事務(wù)所李清理律師接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（公眾號(hào)ID:china-crb）記者采訪時(shí)表示，購(gòu)房者在購(gòu)房之前，首先應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查詢抵押登記的有關(guān)情況。如果抵押行為在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商只有在取得抵押權(quán)人(即貸款銀行)書面同意的情況下，才能將作為抵押物的房屋轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人，否則，其轉(zhuǎn)讓行為無效。如果開發(fā)商將已售房產(chǎn)再次抵押給銀行，就涉嫌構(gòu)成欺詐，要為其不誠(chéng)信行為買單。

深天成律師事務(wù)所鐘敏律師也認(rèn)為，抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為是合法的。在通知抵押權(quán)人同意并如實(shí)告知買受人的情況下，可以將該房屋出售。同時(shí)雙方可以在合同中約定，資金支付時(shí)間，抵押撤銷的時(shí)間。

鐘敏律師提醒購(gòu)房者，開發(fā)商有如下不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)行為需要注意：1、在存在項(xiàng)目抵押的前提下，出售房屋不告知銀行或者不告知買受人，或者都不告知；2、房屋銷售后，開發(fā)商資金跟不上，將本應(yīng)登記在買受人名下的房屋辦理抵押。該兩種情形存在的抵押，買受人有權(quán)要求退房，并且有權(quán)主張開發(fā)商為其不誠(chéng)信的行為進(jìn)行賠償，支付不超過一倍已付購(gòu)房款賠償及已經(jīng)支付的購(gòu)房款的利息損失。