上海周浦購房者購買五證齊全、公開搖號的明天華城項目新房，房產(chǎn)卻面臨被法院查封。為什么正常預(yù)售的商品房，購房人按照約定付款，卻會出現(xiàn)法律層面被一房二賣的風(fēng)險？這相當(dāng)于消費者在正規(guī)商場購買衛(wèi)生合格的食品，但是中毒了，怎么會這樣呢？

目前的商品房銷售制度，是通過網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記來防止一房二賣。網(wǎng)簽備案限制的是債權(quán)上的一房二賣，即銷售合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案，標的房產(chǎn)是無法重復(fù)網(wǎng)簽合同的。預(yù)告登記限制的是物權(quán)上的一房二賣，預(yù)告登記后，相當(dāng)于購房人取得了未來可實現(xiàn)的物權(quán)，為銀行抵押貸款提供了物權(quán)依據(jù)。這套看似嚴密的登記管理制度，漏洞在哪里呢？

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條：經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。所以抵押的在建房產(chǎn)也是可以銷售的。

從網(wǎng)簽到預(yù)告登記，如果銷售的房產(chǎn)有抵押，有個解抵押的過程，即要抵押權(quán)人向房地產(chǎn)交易中心提供解除抵押的書面文件。在明天華城的項目里，開發(fā)商三盛宏業(yè)抽走了項目公司榮惠置業(yè)的款項（從這點看，監(jiān)管賬戶作用成疑），所以雖然購房者付了房款，但抵押權(quán)人東方資產(chǎn)沒有收到解押款，所以東方資產(chǎn)不愿意出具終止抵押權(quán)的書面文件。這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)交易中心的該房產(chǎn)登記，依然是抵押狀態(tài)，并造成了后續(xù)因為債務(wù)糾紛訴訟時房產(chǎn)被查封。

從司法實踐而言，根據(jù)初明峰和劉磊的案例文章，以（2016）最高法民申887號案例，一旦抵押權(quán)人同意抵押人銷售抵押房產(chǎn)，視為其放棄抵押權(quán)。因為如果抵押權(quán)人同意出售，那么抵押權(quán)人對買受人支付的購房款只能行使價金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。至于抵押權(quán)人因無法行使價金代位權(quán)而造成的損失，系債務(wù)人與抵押權(quán)人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)另行主張。購房人已經(jīng)支付對價，并且是善意，如果再將抵押權(quán)的負擔(dān)轉(zhuǎn)移給購房人，顯然不利于保護購房者的所有權(quán)。這個最高院的判例思路是極其清晰的，但很可惜，在以后的案例中，幾乎沒有引用這個思路。鑒于我國并非案例法國家，在沒有明確條文的情況下，案例只是提供某種思路，在各種利益交錯時，取決于法官對法理的解讀和理解，包括對放棄抵押權(quán)的認定時點，是在抵押權(quán)人同意抵押人銷售抵押房產(chǎn)還是抵押權(quán)人提供的抵押權(quán)終止的文件時。

目前在沒有解抵押情況下，購房人要獲得法院支持的難度很高。合同沒有預(yù)告登記，就還不是明確的物權(quán)，依然只是合同期待權(quán)，在物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的情況下，很難滌除抵押權(quán)人的抵押權(quán)。且政府規(guī)章一般情況下并不能對抗抵押權(quán)及合同的效力。

對于支付的大部分款項的購房者，法規(guī)上給予了一定的特殊保護?！蹲罡哌@人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條及《2015年全國民事審判工作會議紀要》39條規(guī)定了，對于該類購房者，法院并不支持抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。但對于付款50%以下的小業(yè)主，從法律層面很難獲得明確的支持，更多依賴于執(zhí)行層面的操作。

總體而言，一旦解抵押在預(yù)售之后，開發(fā)商和抵押權(quán)人的債權(quán)債務(wù)糾紛有影響到購房者的可能。購房者如果未能辦理預(yù)告登記，那么目前法律對購房者的保護比較散亂，也不夠全面，實務(wù)上主要放到執(zhí)行階段來解決，但這有點類似得了腫瘤，把其養(yǎng)大，最后動手術(shù)割除。相關(guān)購房家庭的心理壓力巨大，社會矛盾突出乃至激化。購房款金額巨大，對普通購房家庭而言，都形成巨大的生活壓力和現(xiàn)實問題，房產(chǎn)涉及到落戶、子女教育、養(yǎng)老、房租壓力等各方面，絕不能等同于一般債務(wù)糾紛。

那有沒有可能在司法執(zhí)行上取得突破，提前化解矛盾，使購房者和抵押權(quán)人共贏呢？

因為限價和搖號政策，還有一些對購房者不利的因素，比如在支付認籌金，簽訂定金合同時，并看不到商品房預(yù)售主合同或者買賣主合同的內(nèi)容，如果以后不認同主合同，有定金被沒收的風(fēng)險。為了定金不受損失，不熟悉法律的購房者往往另外被迫當(dāng)場簽訂有利于開發(fā)商的格式合同。比如在明天華城項目的商品房預(yù)售合同，開發(fā)商早就設(shè)下陷阱，如開發(fā)商不能如期交房，僅需每日支付房價款10萬分之一的違約金，以450萬的房子為例，每日只需支付45元。

所以在購房者對商品房銷售制度并不熟悉，只能依托政府公信力的情況下，購房者應(yīng)盡可能不購買有抵押的房產(chǎn)，避免現(xiàn)在無辜的上海周浦明天華城購房業(yè)主們頭頂懸著的達摩克利斯之劍。同時，政府部門也應(yīng)積極履行職責(zé)，盡早介入和協(xié)調(diào)，保障民生和社會穩(wěn)定。

我們也可喜地看到，購房者代表們正準備和浦東政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)做交流，法官也和購房者坦誠地電話交談并予以安慰，希望后續(xù)能看到圓滿的結(jié)局。