昆政辦發(fā)〔2023〕12號(hào)

昆山開發(fā)區(qū)、昆山高新區(qū)、花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)人民政府，市各委辦局、各人民團(tuán)體、各直屬單位：

《昆山市農(nóng)民住房抵押貸款管理辦法（試行）》業(yè)經(jīng)市政府第26次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)。

昆山市人民政府辦公室

2023年2月24日

（此件公開發(fā)布）

昆山市農(nóng)民住房抵押貸款管理辦法（試行）

第一章? 總? 則

第一條? 為進(jìn)一步深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，依法規(guī)范開展農(nóng)民住房抵押貸款試點(diǎn)工作，探索賦予農(nóng)民住房及宅基地使用權(quán)更加充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，有效防范借貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，根據(jù)《關(guān)于開展農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)工作的若干意見》（昆委〔2021〕15號(hào)）、《昆山市農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法（試行）》（昆辦發(fā)〔2022〕104號(hào)）文件精神，結(jié)合本市實(shí)際，特制定本辦法。

第二條? 本辦法所稱農(nóng)民住房抵押貸款包括農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（宅基地使用權(quán)）抵押貸款和農(nóng)民住房（含宅基地）使用權(quán)抵押貸款。

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（宅基地使用權(quán)）抵押貸款是指在法律或者現(xiàn)行政策范圍許可內(nèi)，在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以合法取得的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（宅基地使用權(quán)）作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款的方式。

農(nóng)民住房（含宅基地）使用權(quán)抵押貸款是指承租人以經(jīng)我市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)合法交易取得的農(nóng)民住房使用權(quán)，在法律或者現(xiàn)行政策范圍許可內(nèi)，以剩余年限的農(nóng)民住房（含宅基地）使用權(quán)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款的方式。

第三條? 辦理抵押貸款的農(nóng)民住房已在不動(dòng)產(chǎn)登記部門合法登記，房地權(quán)利人清晰一致，并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。抵押貸款申請(qǐng)人需具備完全民事行為能力，無不良信用記錄，具有按時(shí)還本付息的能力。

第二章? 貸款對(duì)象、條件和程序

第四條? 農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款應(yīng)由宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)利人申請(qǐng)。用于申請(qǐng)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的農(nóng)村房屋和宅基地應(yīng)符合以下條件：

（一）宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)已依法登記、權(quán)屬清晰一致無爭(zhēng)議，可入網(wǎng)核查、登記、抵押；

（二）農(nóng)民住房已出租的，需取得承租人同意；設(shè)立居住權(quán)的，需取得居住權(quán)人同意；

（三）宅基地未列入征地拆遷范圍，未被依法查封、扣押，或者有其他法律規(guī)定的不得抵押的情形；

（四）宅基地面積不存在超面積使用情況，宅基地上房屋主體結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化，并符合所在區(qū)鎮(zhèn)風(fēng)貌管控要求；

（五）取得宅基地所有權(quán)人（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意；

（六）取得全體宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)利人同意；

（七）除用于抵押的農(nóng)民住房外，抵押人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并提供相關(guān)證明材料。

第五條? 農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款由農(nóng)民住房承租人申請(qǐng)，申請(qǐng)農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款應(yīng)符合以下條件：

（一）用于抵押的農(nóng)民住房使用權(quán)需通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)租賃，且依法取得交易鑒證書；

（二）農(nóng)民住房剩余租賃期限大于10年；

（三）宅基地未列入征地拆遷范圍，未被依法查封、扣押，或者有其他法律規(guī)定的不得抵押的情形；

（四）宅基地面積不存在超面積使用情況，宅基地上房屋主體結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化，并符合所在區(qū)鎮(zhèn)風(fēng)貌管控要求；

（五）取得宅基地所有權(quán)人（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意；

（六）取得全體宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)利人同意。

第六條? 申請(qǐng)抵押貸款需向銀行提供以下資料：

（一）申請(qǐng)人有效身份證明；

（二）擬抵押宅基地和農(nóng)房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或交易鑒證書；

（三）抵押物清單、抵押物使用狀況及符合法律規(guī)定的有關(guān)所有權(quán)證書；

（四）全體宅基地使用權(quán)和農(nóng)房所有權(quán)人對(duì)抵押物的權(quán)屬狀況、抵押狀況、同意處置抵押物等作出的承諾；

（五）銀行需要審查的其他有關(guān)抵押物的資料。

第七條? 抵押貸款申請(qǐng)經(jīng)銀行審查同意后，簽訂抵押和貸款合同，合同必須經(jīng)申請(qǐng)人、抵押權(quán)人共同簽訂。

第八條? 農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款申請(qǐng)人在簽訂抵押合同后，應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)抵押登記證明由抵押權(quán)人保管，復(fù)印件由抵押權(quán)人送申請(qǐng)人所在區(qū)鎮(zhèn)、村（社區(qū)）備案。

第九條? 農(nóng)民住房使用權(quán)抵押后，申請(qǐng)人需向農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易部門進(jìn)行備案。

第三章? 貸款額度、期限及用途

第十條? 抵押貸款額度綜合考慮宅基地基準(zhǔn)地價(jià)、農(nóng)房構(gòu)建成本、使用狀況、現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格、變現(xiàn)能力、抵押人信用狀況等因素，由銀行合理自主確定，原則上不超過抵押評(píng)估價(jià)值的70%，在有融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保的前提下，最高不超過抵押評(píng)估價(jià)值的90%。

第十一條? 抵押貸款期限綜合考慮申請(qǐng)人的年齡、貸款用途、生產(chǎn)周期、還款能力等因素，由銀行合理自主確定，一般不超過5年。

第十二條? 抵押貸款利率應(yīng)參考中國(guó)人民銀行公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），根據(jù)借款期限、風(fēng)險(xiǎn)狀況等綜合確定貸款利率，原則上貸款利率低于農(nóng)戶信用貸款利率，符合利率優(yōu)惠條件的給予適當(dāng)優(yōu)惠。

第十三條? 抵押貸款主要用于農(nóng)民房屋裝修、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等銀行認(rèn)可的合法用途。

第四章? 抵押物處置

第十四條? 抵押貸款合同到期而申請(qǐng)人不能如約歸還貸款的，可以通過以下方式處置抵押物：

（一）以抵押物出租所得款項(xiàng)用于償還貸款；

（二）抵押的農(nóng)民住房若申請(qǐng)動(dòng)遷的，在保證留有一套自住公寓的前提下，將抵押物置換權(quán)益交易所得用于償還貸款；

（三）抵押物由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或委托運(yùn)營(yíng)集體資產(chǎn)的強(qiáng)村公司收儲(chǔ)，用于宅基地再分配或其他經(jīng)營(yíng)途徑，所得款項(xiàng)用于償還貸款；

（四）由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)調(diào)，通過競(jìng)價(jià)方式由本集體組織內(nèi)符合條件的農(nóng)民購(gòu)買欠款人所抵押住房；

（五）雙方可根據(jù)實(shí)際情況，約定采用合法方式，實(shí)現(xiàn)抵押物價(jià)值回收最大化，回收款項(xiàng)優(yōu)先用于償還貸款。

第十五條? 申請(qǐng)人、抵押權(quán)人之間產(chǎn)生爭(zhēng)議無法協(xié)商一致，可向人民法院提起訴訟，通過訴訟方式解決。

第十六條? 處置抵押物時(shí)，其價(jià)款不足以償還貸款本息，抵押權(quán)人有權(quán)向申請(qǐng)人追索應(yīng)償還部分。其價(jià)款超過應(yīng)償還部分，抵押權(quán)人應(yīng)退還給申請(qǐng)人。抵押的農(nóng)民住房處置時(shí)應(yīng)按相關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。

第十七條? 鼓勵(lì)通過擔(dān)保公司提供擔(dān)?；蜷_展保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等方式，為抵押人提供增信支持。探索建立貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，適時(shí)建立農(nóng)民住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，增強(qiáng)銀行放貸意愿。

第五章? 附? 則

第十八條? 擬開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行應(yīng)根據(jù)本辦法有關(guān)規(guī)定制定農(nóng)民住房抵押貸款管理制度及實(shí)施細(xì)則。

第十九條? 本辦法自發(fā)布之日起試行，有效期至2024年12月31日。