接連ABS融資使得在金茂官網所展示的主要商務租賃類自持物業(yè)不少處于抵押狀態(tài)。公告顯示，截止2022年中，中國金茂處于抵押狀態(tài)的物業(yè)、廠房及設備為38.3億元，投資物業(yè)為118.74億元，同期公司賬面固定資產和自持物業(yè)的賬面值為119.65億元、316.35億元。若加上2022年下半年及今年初的幾筆重要融資，金茂被抵押的資產規(guī)模將更大，所抵押的比例也將更高。

長端債務持續(xù)擴容

截止2022年6月，中國金茂的計息銀行貸款及其他借款總計約1141.72億元，其中一年內到期債務約280.59億元，占比僅24.6%。而第二年的債務占比為21.14%，三年后的債務占比達54.3%，債務結構相對合理。

但隨著期限更長的ABS融資相繼落地，中國金茂的長端債務及總債務規(guī)模無疑也將持續(xù)擴容。僅加總上述ABS的融資規(guī)模，就近200億的規(guī)模，此外還有銀行貸款及公司債、中期票據(jù)等融資工具，預計截至目前，中國金茂的總債務規(guī)模將有較為明顯的增長。

實際上，近年來中國金茂的債務總額增長主要集中在長期債務方面。2017年至2022年中，短期債務規(guī)模相對可控，長期債務則實現(xiàn)了翻倍的增幅。而近兩年持續(xù)擴容的ABS融資則或是中國金茂債務管理一脈相承的思路。

此外，熱衷ABS融資、把債務拉遠，或也與中國金茂2022年銷售端、現(xiàn)金流方面的走弱有關。

截至2022年末，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計1550億元，同比下降34.21%，累計簽約銷售建筑面積約779.53萬平方米，同比減少40.97%。今年1月份，中國金茂及其附屬公司取得簽約銷售金額100億元，與上年同期持平，在基數(shù)較低的情況下未有明顯的反彈勢能。

一方面銷售回款增長乏力，另一方面，中國金茂的城市運營業(yè)務、自持物業(yè)運營需要大量的資金維持。2022年上半年，經營活動現(xiàn)金流一改多年凈流入的趨勢，凈流出34.02億元，而投資活動由多年的凈流出改為流入。對于中國金茂來說，當前只能量入為出，既減少拿地，同時也拉長債務久期來緩解現(xiàn)金流壓力，等待銷售回暖。

據(jù)金茂債券發(fā)行報告，2022年1-9月，公司拿地面積僅為218.71萬平米，拿地強度（拿地面積/銷售面積）僅為0.4，土儲池子有所收縮。此外，北京興茂置業(yè)有限公司掛牌轉讓泉州振茂房地產有限公司50%股權，或也是金茂做出調整的信號之一。