經(jīng)常聽到有人問，某某樓盤做了在建工程抵押，開發(fā)商是不是資金有問題？

近幾年，隨著諸多大牌房企債務爆雷，爛尾樓增多，購房者對房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況越來越關(guān)心，但有時候由于缺乏專業(yè)知識，難免有些驚弓之鳥，對在建工程抵押的誤解就是其中一例。甚至有些房地產(chǎn)媒體和自媒體都沒有搞清在建工程抵押是怎么回事，也跟著推波助瀾。

是不是做了在建工程抵押，就說明開發(fā)商的資金有問題？在建工程抵押的房子能不能買？

先給結(jié)論：在建工程抵押是房地產(chǎn)開發(fā)當中的普遍現(xiàn)象，屬于常規(guī)融資手段，大多數(shù)開發(fā)商都或多或少會有在建工程抵押，并不能說明資金有問題。

眾所周知，房地產(chǎn)是個資金密集型行業(yè)，幾乎所有房企開發(fā)項目都要融資貸款，而融資貸款就要有抵押物，有些是抵押土地，有些是抵押在建工程，還有些是抵押其他資產(chǎn)或者股權(quán)。這也就是說，既然房地產(chǎn)企業(yè)向外融資是正常經(jīng)營行為，進行在建工程抵押也就是正常融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的一個必要增信手段。我們不能因為一家房企要進行融資，就說它資金有問題。

一家開發(fā)商資金有沒有問題，不是看它是否有貸款，是否做了在建工程抵押，而是看它貸款后能否如期償還，在建工程抵押后能不能解押。能解押的房子就可以買，不能解押的房子，如果抵押權(quán)人不同意，你想買也買不了，因為無法網(wǎng)簽備案。

你可能會說，雖然90%以上的房地產(chǎn)企業(yè)都會融資貸款，為什么沒聽說其他樓盤其他公司做在建工程抵押？

你沒聽說不等于沒有，其實你查一下昆明公開的在建工程抵押公告就能發(fā)現(xiàn)，最近五六年昆明至少有上百個項目（地塊）進行了在建工程抵押，涉及的房企有五六十家，其中既有上市公司，也有本地國企，還有央企，好多前幾年進行了在建工程抵押的項目都已經(jīng)解押并交房了。

舉幾個例子吧。

去年2月，招商蛇口旗下的云南盛商房地產(chǎn)公司對依云國際的162套房子做了在建工程抵押。招商蛇口是什么公司？堂堂央企，世界500強，國內(nèi)最老牌的房企之一，你總不能說央企沒錢吧？

依云國際

去年1月，華夏陽光將華夏四季的49套房產(chǎn)進行了在建工程抵押。也是在去年，華夏陽光的另一個豪宅項目瀾臺府也進行了在建工程抵押。華夏陽光是目前云南本土實力非常雄厚的開發(fā)商之一，以擅長開發(fā)豪宅出名，華夏四季和瀾臺府都賣得很好，華夏四季還屢次刷新昆明豪宅價格紀錄，去年更是排名昆明洋房銷售額第一。華夏四季賣得這么好，買家又非富即貴，說明在建工程抵押并不影響購房者對項目的信心。

今年1月，昆明綜合交通國際樞紐項目對149套住宅進行了在建工程抵押。昆明綜合交通國際樞紐項目其實就是昆明首個TOD項目樞紐曜城，由昆明交投旗下的昆明交通站場開發(fā)運營公司開發(fā)，雖然是國企投資，但因為樞紐曜城是個規(guī)模很大的綜合體，投資不小，進行抵押貸款也在情理之中，這并不影響項目的正常建設(shè)和銷售。

去年9月，中交錦瀾府有300多套住宅做了在建工程抵押。而就在剛剛過去的4月12日，昆明市不動產(chǎn)登記中心又發(fā)布了錦瀾府608套住宅的在建工程抵押公告。如此之多的房源一次性進行在建工程抵押是不多見的，是不是說明開發(fā)商資金有問題呢？其實用不著擔心，中交錦瀾府由中交熙盛房地產(chǎn)公司開發(fā)，該公司由中交集團100%控股，中交集團也是央企，世界500強企業(yè)，而且排名高居60位。

其他做過在建工程抵押的知名房企還有復地、金地商置、云投、康旅集團、旭輝、綠地、新城控股等等，涉及的企業(yè)既有央企，也有云南省國企和昆明市國企，還有全國大型民營房企，基本上什么性質(zhì)、什么規(guī)模的房企都有可能做在建工程抵押，不少企業(yè)還是世界500強、中國500強，實力不能說不雄厚。

因此，在建工程抵押僅僅是一種合理合法的融資手段，不能以此來判斷開發(fā)商的資金狀況。進行了在建工程抵押的樓盤，只要及時解押就沒有問題。比如滇池國際會展中心配套的會展山海灣項目，前些年也有在建工程抵押，但在昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)上，已經(jīng)沒有相關(guān)登記，說明已經(jīng)解押。再比如大華時光園（公園天下），曾經(jīng)在2020年1月對3棟的52套住宅進行了在建工程抵押，但昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)的資料顯示，這批房源已全部解押。

最近，大華又對錦繡山海的一批房源做了在建工程抵押，參考前面的例子就知道，無論是對大華還是其他房企其他樓盤來說，這都是很正常的融資行為，本身并不稀奇，不值得大驚小怪，也無需過度解讀。

其實舉一個例子可能更容易理解，絕大多數(shù)人買房都會辦理按揭貸款，而貸款的前提條件就是要將所購的房產(chǎn)抵押給銀行。你不可能看到有人貸款時將房子抵押給了銀行，就說這個人資金狀況有問題，可能要破產(chǎn)。