12月28日，成都市不動產(chǎn)登記中心發(fā)文表示，成都市規(guī)劃和自然資源局協(xié)同住建部門、公積金中心、銀行等部門積極探索，率先推出二手房帶押過戶“套餐式”登記新模式。在新模式下，二手房過戶將無須提前還貸，無須墊付資金。

成都套餐式辦理新模式

跑腿次數(shù)更少效率更高

二手房交易中，存在抵押情況的房產(chǎn)，買賣流程相對麻煩，交易過程中多部門分開辦理、耗費(fèi)時(shí)間長，買賣交易風(fēng)險(xiǎn)高，資金成本高。

針對這一難點(diǎn)和痛點(diǎn)，成都市規(guī)劃和自然資源局協(xié)同住建部門、公積金中心、銀行等部門積極探索，率先推出二手房帶押過戶“套餐式”登記新模式，相比此前還清按揭才可解押、過戶，“帶抵押過戶”可以大大節(jié)約時(shí)間和金錢成本，同時(shí)提升二手房交易安全性。

新模式下，對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的情況，實(shí)現(xiàn)了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款，提高了交易質(zhì)量，降低交易成本。

二手房“帶抵押過戶”新流程實(shí)施后，可實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)業(yè)務(wù)申請“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”，減少了跑腿次數(shù)，同時(shí)辦理時(shí)限由原先的單項(xiàng)業(yè)務(wù)分別辦理共需十幾天壓縮至合并辦理1-3個(gè)工作日辦結(jié)。

據(jù)悉，成都此前也辦理過抵押過戶，成都市自2016年11月實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來至《中華人民共和國民法典》實(shí)施前，累計(jì)辦理帶抵押過戶1045件，其中成都高新區(qū)及五城區(qū)辦理630件；《中華人民共和國民法典》實(shí)施后，辦理帶抵押過戶登記2510件，其中成都高新區(qū)及五城區(qū)辦理1603件。

目前已有兩大銀行成功試點(diǎn)

建行支持同市不同支行辦理

據(jù)成都不動產(chǎn)登記中心消息，成都市建設(shè)銀行、工商銀行已經(jīng)成功試點(diǎn)“帶抵押過戶”，預(yù)計(jì)后續(xù)會有更多銀行跟進(jìn)。

具體如何操作呢？

建設(shè)銀行四川省分行有關(guān)人士對記者表示，建設(shè)銀行在成都范圍內(nèi)的個(gè)貸中心支持辦理二手房“帶抵押過戶”業(yè)務(wù)，辦理此業(yè)務(wù)的賣家和買家都需要是在建設(shè)銀行辦理住房按揭，可以是同市的不同支行之間。

辦理流程與建設(shè)銀行現(xiàn)有二手房貸款業(yè)務(wù)流程一致，準(zhǔn)備貸款資料向建設(shè)銀行個(gè)貸中心進(jìn)行申請，無需額外辦理，同時(shí)房產(chǎn)過戶和抵押登記實(shí)現(xiàn)一站式合并辦理。辦理時(shí)長因買賣雙方條件差異，每一筆業(yè)務(wù)都有所不同。一般情況下，通過帶抵押過戶“套餐式”辦理新模式，大約在1-3個(gè)工作日辦結(jié)。

多地試行“帶押過戶”

實(shí)際交易中仍存在風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)內(nèi)人士表示，一套二手房交易可能關(guān)聯(lián)著3-4套房的交易，過去由于流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了，就會影響到其他房子的交易，導(dǎo)致買賣需求難以實(shí)現(xiàn)?！皫а哼^戶”能夠加速“連環(huán)單”交易的節(jié)奏，對二手房市場觸底企穩(wěn)有積極作用。

今年8月，二手房“帶押過戶”由濟(jì)南率先推出，隨后多個(gè)城市跟進(jìn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至目前，深圳、蘇州、濟(jì)南等16城已完成首筆二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，而廣州、西安、徐州等5城均發(fā)文推廣二手房“帶押過戶”模式。此外，北京則試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理。

二手房帶押過戶模式，本質(zhì)是在于減少交易過程中的資金和時(shí)間成本。不過，任何交易都存在風(fēng)險(xiǎn)。

對于買方而言，購買帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款來償還賣方的貸款，在過戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。

目前來看，多數(shù)“帶押過戶”以在同一銀行續(xù)貸為主。跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)。且跨行續(xù)貸，還可能涉及房產(chǎn)估值不同、利率存在差異等問題，在實(shí)際操作中仍然有許多現(xiàn)實(shí)問題需要解決。

對于交易中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，成都市規(guī)劃和自然資源局表示，將會同多方主體共同建立不動產(chǎn)“帶抵押過戶”風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)溝通和協(xié)同，建立信息實(shí)時(shí)共享通道，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記與金融業(yè)務(wù)協(xié)同，進(jìn)一步提升交易登記安全性和不動產(chǎn)登記辦理便利性，切實(shí)發(fā)揮惠民利企政策實(shí)效，助企紓困優(yōu)化營商環(huán)境。

“帶押過戶”尚未全面實(shí)行

對樓市的影響還有待觀察

今年9月21日，中國人民銀行廣州分行向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房"帶押過戶"模式有關(guān)事宜的通知》，提出推廣"帶押過戶"需兼顧便利性與資金安全，同時(shí)鼓勵(lì)結(jié)合實(shí)際探索"帶押過戶"模式。這也是國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)首個(gè)明確鼓勵(lì)推廣"帶押過戶"的官方文件。

12月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)文，強(qiáng)調(diào)深化二手房“帶押過戶”。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w消息，截至目前在廣州能申請或者作進(jìn)一步溝通咨詢“帶押過戶”相關(guān)業(yè)務(wù)的僅有兩家銀行——中國銀行以及建設(shè)銀行。

記者采訪成都一大型中介機(jī)構(gòu)工作人員，對方表示目前對二手房“帶押過戶”的具體操作暫不了解，也尚未給客戶辦理過此業(yè)務(wù)。

盡管已有十多個(gè)城市宣布推行“帶押過戶”，但據(jù)了解，目前在不少城市還是處于試行階段，在實(shí)際操作中應(yīng)用的案例并不多。除各地不動產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進(jìn)的案例外，目前大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶押過戶”模式的確可以降低購房成本，從短期來看，這種模式會激活二手房市場，從長遠(yuǎn)角度來看，是否會變相增加其他方面的交易成本還有待考量。同時(shí)，對于市場交易量和房價(jià)的影響會有多大也有待觀察。

封面新聞記者 黃益輝