具體說(shuō)抵押貸款和按揭貸款哪種合算要具體情況具體分析，既然有這兩種貸款方式，也是適用不同的貸款人群。

抵押貸款和按揭貸款有什么區(qū)別?

按揭就是按揭人（買(mǎi)方者）通過(guò)分期付款方式來(lái)取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)。它對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權(quán)被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（?。┑绞?。另外，按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系——即按揭人（買(mǎi)房者）、發(fā)展商（賣(mài)房者）、按揭權(quán)人（一般為有關(guān)銀行）三者關(guān)系。它的程序是，由按揭權(quán)人（銀行）先與發(fā)展商簽定買(mǎi)房合同，并預(yù)付部分購(gòu)房款；然后由按揭人（買(mǎi)房者）憑該合同與按揭權(quán)人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購(gòu)房款，而買(mǎi)房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過(guò)程即告結(jié)束。

抵押貸款是買(mǎi)房者（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）借錢(qián)的方式。即買(mǎi)房者用所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項(xiàng)貸款須付利息，買(mǎi)房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。這就是說(shuō)，買(mǎi)房者在還清貸款之前，事實(shí)上并不真正擁有所購(gòu)房屋的所有權(quán)。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。

按揭是國(guó)際上種通行的房產(chǎn)銷(xiāo)售方式，它與抵押貸款雖然性質(zhì)不同，但在“按住房屋所有權(quán)”來(lái)保證債務(wù)（分期付款和按期還款）履行這點(diǎn)上殊途同歸，完全一致。

由于房屋價(jià)值量大，即使在人均收較高的國(guó)家或地區(qū)，購(gòu)房者一次籌足購(gòu)房的款項(xiàng)是有一定困難的。如果所有的購(gòu)房者都要等到購(gòu)房款齊備后再買(mǎi)房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，因此按揭貸款買(mǎi)房就很有必要。那么什么是按揭？按揭貸款和抵押貸款的區(qū)別？

什么是按揭

按揭是指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，在此過(guò)程中，按揭人享有房產(chǎn)的使用權(quán)。

住房按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房作抵押并由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。

具體地說(shuō)，按揭貸款是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。購(gòu)房按揭貸款可分為狹義的和廣義的按揭。

按揭貸款和抵押貸款的區(qū)別

1、按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡可能多地借得款項(xiàng)；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。

2、在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是統(tǒng)一的，借款的目的是購(gòu)置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他目的的借款。

3、運(yùn)作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。其基本程序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購(gòu)房款后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。

4、抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個(gè)當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔(dān)保人，是單純的“指物借錢(qián)”；按揭是按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn)行的，需要原所有人或業(yè)主做中間人，以便實(shí)現(xiàn)錢(qián)、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動(dòng)作。

以上就是什么是按揭？按揭貸款和抵押貸款的區(qū)別的全部?jī)?nèi)容，由于按揭這種融資方式，部分決定于房市的市場(chǎng)狀況，當(dāng)市場(chǎng)利率上升，房市低迷時(shí)，貸款人的還款能力就有可能受到影響，銀行也就相應(yīng)面臨著巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個(gè)法律對(duì)抵押的界定都以不轉(zhuǎn)移占有為條件。

由于房屋價(jià)值量大，即使在人均收較高的國(guó)家或地區(qū)，購(gòu)房者一次籌足購(gòu)房的款項(xiàng)是有一定困難的。如果所有的購(gòu)房者都要等到購(gòu)房款齊備后再買(mǎi)房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長(zhǎng)的等待時(shí)間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費(fèi)用。

近幾年來(lái)，由于金融機(jī)構(gòu)的參與，銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款，使購(gòu)房者得以提前獲得住房。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款，使購(gòu)房者提前買(mǎi)房，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司回籠資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤(rùn)。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，如果直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)放貸款，開(kāi)發(fā)公司用貸款來(lái)建造的房屋并不能很快地全部銷(xiāo)售出去，這勢(shì)必影響開(kāi)發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購(gòu)房者發(fā)放貸款，購(gòu)房者將所得的貸款全部用于購(gòu)房，由于給予購(gòu)房者的貸款額要低于房?jī)r(jià)，購(gòu)房者自己還要投入一筆資金用以購(gòu)買(mǎi)房屋，又由于購(gòu)房者在獲取貸款時(shí)以購(gòu)得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。

這種抵押貸款，對(duì)于購(gòu)房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和銀行都是有利的，而且促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。因此，近幾年來(lái)比較流行。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司便開(kāi)始將這種抵押貸款稱(chēng)為“按揭”，有的售房廣告標(biāo)明“提供×成按揭”，即是銀行可以提供給購(gòu)房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房?jī)r(jià)60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見(jiàn)，一般最高只能提供房?jī)r(jià)70%的貸款。 在流動(dòng)性過(guò)剩，國(guó)家有意收縮流動(dòng)性的時(shí)期，銀行可能會(huì)將首付的比例提高，比如2007年9月下旬，中國(guó)建設(shè)銀行等一些商業(yè)性銀行，為了解決流動(dòng)性緊張的問(wèn)題，將按揭的首付比例提高到了4成。

按揭與抵押貸款不完全相同，對(duì)按揭較為貼切的解釋是向購(gòu)房者提供的購(gòu)房抵押貸款，其貸款的目的是為了購(gòu)買(mǎi)房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱(chēng)作按揭。

按揭制度是二十世紀(jì)九十年代以后在中國(guó)興起的一種新型物權(quán)形式，但在大陸當(dāng)前民事立法當(dāng)中并沒(méi)有關(guān)于按揭的明確規(guī)定，學(xué)者們對(duì)按揭的法律定位也是眾說(shuō)紛紜、莫衷一是。事實(shí)上，按揭是一種不同于抵押、質(zhì)押和讓與擔(dān)保的全新物權(quán)形式，中國(guó)民法應(yīng)當(dāng)給予按揭合理的法律定位。

“按揭”一詞來(lái)源于香港，是英語(yǔ)mortgage的廣東話(huà)諧音。作為一項(xiàng)重要制度，西方兩大法系中均有“按揭”的存在，但各自的規(guī)定及運(yùn)作亦有不少區(qū)別。

在大陸法系，按揭主要是指對(duì)于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保之不動(dòng)產(chǎn)抵押，它相對(duì)質(zhì)押（包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押）而存在。英美法中的按揭則較為復(fù)雜，它是指以土地或動(dòng)產(chǎn)為了擔(dān)保給定的債務(wù)的履行或其他義務(wù)的解除而進(jìn)行的轉(zhuǎn)移和讓度。按揭的基本意義是：此種擔(dān)?？梢源祟?lèi)債務(wù)或其他義務(wù)的清償或履行而解除，即使存在其他相反的約定。也就是說(shuō)，按揭本意是指財(cái)產(chǎn)中的某種利益為擔(dān)保一定款項(xiàng)的支付或者某種其他債務(wù)的履行而進(jìn)行的讓與或其他處分。在這種擔(dān)保方式中，債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行而將一定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以獲得擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。在實(shí)踐中，任何財(cái)產(chǎn)都可用作抵押，可以是不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)魏螌?shí)際利益和動(dòng)產(chǎn)負(fù)擔(dān)或設(shè)定負(fù)擔(dān)的協(xié)議，在清償債務(wù)和履行義務(wù)后，所設(shè)條件即可廢除，擔(dān)保也即可收回。除此之外，大陸法系抵押關(guān)系成立后，抵押人仍對(duì)其抵押物擁有所有權(quán)、占有權(quán)和用益權(quán)，僅在其處分或轉(zhuǎn)讓再抵押時(shí)將受到阻礙。因?yàn)樵摰盅何镌俚怯洸旧弦延杏涗洸⒉坏迷诘怯洸旧现貜?fù)登記或變更登記。抵押后，抵押人仍可在其抵押物上進(jìn)行營(yíng)業(yè)、出租、收益或收取天然孳息等，除非抵押協(xié)議另有規(guī)定。英美法按揭的核心是通過(guò)強(qiáng)調(diào)對(duì)特定財(cái)產(chǎn)（按揭物）權(quán)利的轉(zhuǎn)移來(lái)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)賦予按揭人以贖回權(quán)，以兼顧債權(quán)人和債務(wù)人雙方的權(quán)利，成為一種在英美法系國(guó)家普遍適用的擔(dān)保形式。香港法的按揭制度與英美法的按揭制度大致相同，只是香港的按揭存在廣義和狹義的區(qū)別。就廣義而言，按揭包括任何形式的質(zhì)押或抵押，而狹義上的按揭則不包括抵押。

中國(guó)大陸的按揭制度深受英美法特別是香港法的影響，雖然在現(xiàn)行立法中尚未出現(xiàn)“按揭”的字眼，但實(shí)際上卻在某種程度上承認(rèn)了按揭存在的事實(shí)。本文擬從中國(guó)部分地區(qū)自身按揭制度的自身特征入手，給一些地區(qū)實(shí)施的“按揭”尋找其合理的法律定位。