1.公益用途房屋?！稉?dān)保法》第37條第3款規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益性為目的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施。醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得設(shè)定抵押。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的公益設(shè)施，不論其屬于事業(yè)單位、社會團體還是個人，都不得抵押。

2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有房產(chǎn)證所賦予的所有權(quán)。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”不適宜作為抵押物，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通物在一定條件下可以成為抵押物，而小產(chǎn)權(quán)房作為禁止流通物則根本不能成抵押物。銀行自然也不接受抵押貸款。

3.未滿5年的經(jīng)濟適用房。未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權(quán)利證，不能辦理抵押貸款。

4.部分公房。如果無法提供購房合同或購房協(xié)議等房產(chǎn)證明，也無法進行抵押貸款。

5.文物保護建筑。列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。

6.違章建筑。違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。

7.權(quán)屬有爭議的房子。權(quán)屬有爭議的房子和依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

8.拆遷范圍內(nèi)的房子。已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。

9.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。除了以上幾種不可以作為房產(chǎn)抵押貸款的房產(chǎn)之外，還有一種抵押是收到一定限制的房產(chǎn)。即以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房子不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

房屋抵押貸款有哪些流程？

1.貸款申請：借款人向金融機構(gòu)提出貸款用途、金額及年限時間。

2.準備貸款資料：個人房屋抵押貸款，需要提供，本人及配偶身份證、戶口簿、收入證明、個人消費用途的相應(yīng)合同、婚姻狀況證明、房屋所有權(quán)證。企業(yè)房屋抵押貸款，需要提供統(tǒng)一信用代碼營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶許可證、企業(yè)章程、企業(yè)驗資報告、購銷合同，近六個月的流水、去年的年度財務(wù)報表和近半年的財務(wù)報表、資產(chǎn)證明等。

3.看房評估：提交材料后，銀行根據(jù)所提交的材料對抵押的房產(chǎn)進行實地勘察、評估。一般來說說，這次評估和市場價格會有一定的出入，因為評估機構(gòu)會考慮多重因素。

4.報批貸款：將所有審批資料還有評估報告或勘估意見書送至銀行進行審批。此時貸款客戶一定要注意，把所有的資料準備齊全，如果到時候有缺少的會影響貸款進度。

5.借款合同公證：借款人及抵押人填寫借款合同及所有相關(guān)文件、簽字、蓋手印，由公證人員對其進行公證。

6.抵押登記手續(xù)：銀行憑房屋所有權(quán)證和借款合同公證書到房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。

房屋抵押貸款的典型誤區(qū)有哪些？

誤區(qū)一：房子抵押后就不是自己的了。

許多人以為房子抵給銀行，房子就不是自己的了，一旦貸款還不上，銀行會立馬將其拍賣、變現(xiàn)還債。其實并非如此。借款人將房子抵押給銀行后，仍然有使用權(quán)，當(dāng)貸款全部結(jié)清，辦理解除抵押后，房子仍然歸所有權(quán)人所有。

若借款人發(fā)生償還不上貸款的情況，銀行會先催收，催收無果才會考慮拍賣，這前前后后至少要一年左右才能完成。具體來說，逾期還款達到半年左右，銀行才會放棄催款，向法院提起房屋拍賣的訴訟請求，而從提起訴訟到法院受審，又是一個半年的等待。

誤區(qū)二：只能抵押自己名下的房產(chǎn)。

很多人由于本人名下沒有房產(chǎn)，進而打消了房屋抵押貸款申請的念頭。可事實上，按照房產(chǎn)抵押貸款政策的規(guī)定，只要征得房屋所有人的同意，借款人用他人名下的房產(chǎn)申請貸款也未嘗不可，但是必須取得對方的同意，且需要其出具同意抵押承諾書，否則抵押無效。

誤區(qū)三：房產(chǎn)評估價越高越好。

許多借款人以為房產(chǎn)評估價越高獲得的貸款額度越大，所以會要求評估公司把房產(chǎn)評估值做高，不過若房產(chǎn)評估值明顯高于其實際價值，該行為將被銀行視為騙貸，進而拒絕為其放貸。

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