法治日?qǐng)?bào)記者 羅莎莎 通訊員 朱強(qiáng)

購買房屋后居住四年多，原房主不僅未在期限內(nèi)協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)，而且還將房屋抵押給了銀行申請(qǐng)貸款，銀行能否取得抵押權(quán)？近日，江蘇省淮安市中級(jí)人民法院對(duì)一起抵押權(quán)糾紛案作出終審判決，認(rèn)定銀行在辦理抵押登記手續(xù)時(shí)未履行盡職調(diào)查義務(wù)，不能取得相應(yīng)抵押權(quán)。

法院查明，2018年5月4日，蔡某庚與季某強(qiáng)簽訂《房屋買賣合同》，約定季某強(qiáng)將其拆遷獲得的某小區(qū)1103室拆遷安置房轉(zhuǎn)讓給蔡某庚，轉(zhuǎn)讓價(jià)52萬元，任何一方不履行合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或者要求對(duì)方支付總房價(jià)兩倍的違約金。蔡某庚支付房款后，季某強(qiáng)將該房屋交付給蔡某庚，蔡某庚經(jīng)裝修后于2018年入住至今。

2022年9月，案涉拆遷安置房具備辦證條件，蔡某庚多次催促季某強(qiáng)配合辦理變更房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。季某強(qiáng)向蔡某庚出具書面過戶協(xié)議，承諾于2023年1月1日前辦理過戶手續(xù)。另查明，季某強(qiáng)在2022年9月14日辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證后，以案涉房屋作為抵押物向某商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款56萬元。該銀行在貸款審查時(shí)僅查看了季某強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)證書，并未對(duì)抵押房屋進(jìn)行實(shí)地勘察，于12月20日辦理了案涉房屋的抵押權(quán)登記，隨后發(fā)放了貸款。

因季某強(qiáng)未能如期配合辦理過戶登記手續(xù)，蔡某庚訴至法院，請(qǐng)求判令注銷該房屋的抵押登記、季某強(qiáng)協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

一審法院認(rèn)為，蔡某庚與季某強(qiáng)于2018年5月4日簽訂《房屋買賣合同》后，支付了房款并接收房屋入住至今。在該房屋辦理產(chǎn)權(quán)初始登記后，季某強(qiáng)應(yīng)當(dāng)按約協(xié)助蔡某庚進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，但在蔡某庚催告下，季某強(qiáng)拒不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，反而以房屋作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。銀行在辦理貸款抵押手續(xù)時(shí)并未查看抵押房屋現(xiàn)場實(shí)際情況，亦未能盡到審慎核查責(zé)任。案涉《房屋買賣合同》簽訂后，并非蔡某庚的過錯(cuò)導(dǎo)致房屋未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋買賣在前，抵押權(quán)設(shè)定在后，蔡某庚對(duì)房屋享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)，故對(duì)蔡某庚要求注銷抵押、辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。據(jù)此，法院認(rèn)定某商業(yè)銀行未善意取得涉案房屋的抵押權(quán)，判決某商業(yè)銀行注銷抵押登記，季某強(qiáng)協(xié)助真實(shí)權(quán)利人蔡某庚辦理房屋過戶登記。

某商業(yè)銀行不服一審判決，提起上訴。二審法院經(jīng)審理后駁回上訴，維持原判。

未對(duì)抵押房產(chǎn)狀況盡職調(diào)查不能善意取得抵押權(quán)

二審法官庭后表示，實(shí)踐中，部分拆遷戶在獲取拆遷安置房屋后，會(huì)將該房屋另行出售他人，但由于拆遷安置房過戶存在五年的辦證空窗期，買受人無法及時(shí)掌握具體辦證時(shí)間而致無法及時(shí)過戶，就可能出現(xiàn)像本案中季某強(qiáng)辦證后將房屋作為抵押物辦理貸款的情況，進(jìn)而引發(fā)糾紛。這類案件在處理過程中除了涉及拆遷安置房的買受人與拆遷戶的過戶請(qǐng)求權(quán)爭議外，還涉及安置房買受人與銀行抵押權(quán)人的爭議。

實(shí)際上，拆遷戶將拆遷安置的房屋予以出售并實(shí)際交付后，其使用該房屋進(jìn)行抵押屬于無權(quán)處分。由于該房屋的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致，無權(quán)處分人將該房屋另行抵押給他人，他人基于不動(dòng)產(chǎn)登記的推定效力相信抵押人有權(quán)處分，就存在權(quán)利沖突的情況。

針對(duì)此類情況，就需要結(jié)合民法典第三百一十一條所規(guī)定的善意取得制度進(jìn)行調(diào)適，即登記的抵押權(quán)人是否取得抵押權(quán)，核心在于其是否構(gòu)成善意。而銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在辦理抵押合同及抵押登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照商業(yè)銀行法、《中國人民銀行貸款通則》《個(gè)人貸款管理暫行辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)抵押物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。

“銀行在辦理貸款過程中，對(duì)當(dāng)事人提供的抵押房屋未進(jìn)行現(xiàn)場查看，未核實(shí)房屋的實(shí)際居住情況，而僅憑當(dāng)事人提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證直接辦理抵押貸款，銀行存在重大過失，不能善意取得抵押權(quán)。”承辦法官提醒。

本案中，蔡某庚自2018年時(shí)起即在涉案房屋中居住，若某商業(yè)銀行在放貸前按照相關(guān)規(guī)定的要求進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)實(shí)際占有使用該房屋的是蔡某庚，而非提供抵押擔(dān)保的季某強(qiáng)。銀行在審查案涉貸款業(yè)務(wù)時(shí)不僅未發(fā)現(xiàn)有他人實(shí)際占有使用房屋，而且其一審提供的實(shí)地走訪照片中的房屋裝潢及家具與涉案房屋有明顯區(qū)別，能夠證明該銀行在貸款交易過程中未遵循合理的商業(yè)準(zhǔn)則和管理規(guī)范，對(duì)應(yīng)有的調(diào)查內(nèi)容未履行盡職審核義務(wù)，客觀上存在過失，不符合民法典規(guī)定的善意要件，故法院認(rèn)定某商業(yè)銀行未善意取得訟爭房屋的抵押權(quán)，遂作出上述判決。