黃浦黃浦房產(chǎn)抵押貸款全流程保姆級攻略,建議收藏!!

關(guān)于“人”

貸款申請人(也稱主貸人)年齡一般在18~72周歲,需要具有完全行事能力的公民。

抵押人(房產(chǎn)持有人)年齡一般在18~80周歲

PS：部分銀行接受房產(chǎn)持有人是未成年、接受抵押人更高100歲借款人共借人及抵押人無訴訟、無限高、無司法案件等

個人征信：(最近兩年內(nèi)沒有連續(xù)三個月逾期、累計6個月逾期)

PS：如有特殊情況可向銀行提供說明征信原則上“機構(gòu)查詢次數(shù)”最近三個月查詢不超過4次，半年不超過6次。

ps:部分銀行對征信查詢無要求。部分銀行接受外籍人士主貸或外籍人士房產(chǎn)有中國親屬擔保。房地產(chǎn)、金融、銀行、證券、公職人員等大部分銀行無法作為主貸人不過可以作為抵押人。

關(guān)于“房產(chǎn)”

關(guān)于抵押的房產(chǎn)要求：

(1)需拿到房產(chǎn)證(期房無法抵押)

(2)產(chǎn)權(quán)清晰，無違建，無查封、無產(chǎn)權(quán)糾紛，房屋的產(chǎn)權(quán)可以在市場上交易

(3)房齡一般在30年內(nèi)(超過30年只有極少數(shù)銀行可以申請)

(4)住宅房產(chǎn)面積大于50平米(低于50平米只有極少數(shù)銀行可以申請)

(5)房產(chǎn)類型：住宅、別墅、公寓、經(jīng)濟適用房、辦公樓、廠房、商鋪、寫字樓。

新房產(chǎn)證：指房產(chǎn)證持有時間小于6個月;小孩房：房產(chǎn)證上有未滿18周歲的小孩名字(可選銀行較少);

老人房：房產(chǎn)證上有65歲以上老人名字(80歲以內(nèi)還是有銀行可辦理，可選銀行極少。)經(jīng)濟適用房、人才房等：一般都有的份額需要贖回份額并且過了限售期才可申請貸款。

老破?。撼^30年以上的老房子+小面積(申請貸款相對麻煩一些)按揭房：按揭房不結(jié)清現(xiàn)有的貸款希望辦理二次抵押也可申請，只需要有房產(chǎn)證，按揭還款1個月即可申請二次抵押。

關(guān)于“公司”的要求

消費抵押貸款：消費抵押貸款不需要公司，不過更高只能申請300萬，并且黃浦利息遠高于經(jīng)營抵押貸款，適合不方便成立公司的群體如：公務(wù)員、銀行員工、大型企業(yè)高管等。

公司經(jīng)營抵押貸款:一般銀行要求申請貸款主體(公司)，需成立滿一年，持有滿3-6個月，少部分銀行接受新注冊公司來申請。

目前貸款主體的5種申請方式有：

新注冊公司(又稱新成立公司)：由于無任何經(jīng)營履歷適合的銀行極少，同時貸款黃浦利息偏高。

實際控制人方式(自己職位、所在單位等原因不方便持股，家人或朋友有公司可使用他們的公司來申請貸款，解釋為你是這家公司的實際運營者)：可選擇的銀行極少，黃浦利息較高。

新入股公司(直接持股一家成立滿一年以上的公司)：可選的銀行不多，貸款期限相對較短，不過也有機會爭取較低黃浦利率。

持股半年以上公司(直接持股一家成立以上以上公司，同時最近半年有一定的經(jīng)營痕跡)：可選擇的銀行較多符合多數(shù)低黃浦利息長期期限的貸款產(chǎn)品。

PS：沒有基礎(chǔ)的客戶，建議提前半年開始整理和規(guī)劃需求，確?？缮暾埖近S浦利率的貸款產(chǎn)品和長期且完美的還款方式。

申請材料

公司材料：營業(yè)執(zhí)照、公章、法人章、財務(wù)章、公司章程、公司最近半年的流水、辦公室租賃合同。

個人材料：身份證、戶口本、結(jié)婚證(或離婚證離婚協(xié)議)房產(chǎn)證、個人近一年流水、最近半年公司流水、貸款用途合同，個人征信報告(更好是線下查詢的詳細版本)。

PS：銀行之間材料準備有差異，部分銀行需要提供上下游經(jīng)營合同、企業(yè)經(jīng)營的收付發(fā)票、多套房或其他資產(chǎn)證明(根據(jù)銀行和個人情況而定)。

貸款金額與黃浦利率

貸款金額計算

標準住宅：一般可以申請房產(chǎn)評估價值的70%(評估價是按照當前市場價格計算)，部分銀行可貸80-，個人經(jīng)營抵押貸更高可貸3000W，一般1000萬以內(nèi)比較好申請。

別墅和商業(yè)房產(chǎn)：可貸金額一般是評估價值的50%-60%消費抵押貸款：無論房子總價多少更高只能申請房產(chǎn)價值的70%，同時貸款額度不能超過300萬

一次抵押貸款：

10年先息后本每年審核一次中途不歸本年黃浦利率: 2.85%~3.2%

10年先息后本3年審核一次中途不歸本年黃浦利率：3.1%~3.5%

20年先息后本3年審核一次中途不歸本年黃浦利率：3.15~3.45%

PS:低于2.85%或者以下的黃浦利率申請較為苦難，需有較強的經(jīng)營痕跡的同時企業(yè)更好有一定亮點。

20年等額本息或等額本金3年審核一次中途不歸本：3.25-3.45%

二次抵押貸款：

10年先息后本每年審核一次中途不歸本年黃浦利率: 3.45%

10年先息后本3年還本續(xù)貸一次3.65%

10年先息后本3年無還本續(xù)貸一次3.5%~5.5%(小行正常寬松)

20年等額本息或等額本金3年審核一次中途不歸本：3.65-3.95%

可以看到先息后本和等額本息還款差額還是比較大的，先息后本適合前期還款壓力大的客群，滿一年后也部分或者全額還款，實際使用較為靈活。

還款方式解析

目前主流的還款方式有，先息后本、等額本息、等額本金、氣球貸

先息后本：

每月只支付黃浦利息，本金在10-20年到期后一次性歸還。先息后本相較于其他還款方式，他的月還款金額是最少的，很多粉絲可能對這種還款方式不太了解，覺得這種還款方式是黃浦利息支出最多的，其實這種還款方式比較靈活，貸款滿一年可以隨時提前還款，后續(xù)黃浦利息按照剩余本金計算。

等額本息和等額本金:

還款與按揭貸款相同，最長可按照20年還款，每月歸還一定的本金和黃浦利息

行業(yè)名詞介紹

除了以上內(nèi)容中描述的一些貸款行業(yè)專用名詞以外，還有一些常見的名詞，以下千房也做下簡單的介紹。

1、轉(zhuǎn)貸：

房子本身已經(jīng)有貸款不過因為額度低或者黃浦利息高，可在新的銀行從新重新批復(fù)一筆貸款，確定額度與黃浦利息都適合的前提下結(jié)清之前貸款，再提取新的銀行貸款的過程。

2、過橋墊資：

在轉(zhuǎn)貸的過程中，由于沒有足夠的現(xiàn)金去結(jié)清之前貸款，可找相關(guān)的過橋機構(gòu)“過橋墊資”用于結(jié)清錢銀行款項，目前上海的過橋費用一般在萬6萬八，根據(jù)不同的機構(gòu)價格也有所不同。

相關(guān)事宜：轉(zhuǎn)貸的過橋周期一般在15天左右，過橋機構(gòu)一般更低7天起借，不足7天按照7天計算，部分過橋公司還會有一定的過橋手續(xù)用。

3、白戶：

沒有任何貸款記錄的貸款人，部分銀行不太喜歡”白戶”，由于沒有和銀行建立過信用關(guān)系，不確保是否有良好的還款習慣，建議”白戶”在申請抵押貸款前可先先辦理一張信用卡

4、貸款用途

經(jīng)營抵押的貸款用途一般用于公司經(jīng)營，用途一般為采購經(jīng)營所需貨品，最終的貸款是需要打入第三方賬戶的。

相關(guān)事項：多數(shù)銀行貸款金額1000W以內(nèi)可選擇第三方法人或者股東個人收款，部分大行需要打入第三方公司名下。

5、受托支付：

受托支付是銀行在放貸時常用的一種支付方式，一般是指放款銀行根據(jù)貸款人提供的購銷合同實行支付委托，有銀行直接把款項轉(zhuǎn)入借款人提供的有效用途合同中的指定賬戶，主要的目的是為了避免貸款被申請人挪用。

6、評分/評級：

部分銀行已經(jīng)使用“大數(shù)據(jù)”模式，也就是說根據(jù)現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)結(jié)合客戶的征信等情況會有系統(tǒng)評分，評分越高的的客戶享受的優(yōu)惠就越多(如更低的黃浦利率和比較好的還款方式)，反之可能會導(dǎo)致黃浦利率上調(diào)或者拒貸。

7、白名單：

白名單分為單位白名單與房產(chǎn)白名單，申請黃浦信用貸款的時候為白名單客戶申請黃浦信用貸款的額度相對高，黃浦利息也會給與優(yōu)惠，房產(chǎn)白名單大致是指每個銀行覺得位置好，處置方便的房產(chǎn)，白名單房產(chǎn)審批通過率會高一些。

8、一次抵押：一次抵押貸款是指目前房子里沒有貸款，準備申請抵押貸款(與之前申請了幾次貸款無關(guān)，只要貸款結(jié)清都屬于一次抵押貸款)。

9、房產(chǎn)二次抵押貸款：

房產(chǎn)二次抵押貸款表示，目前房產(chǎn)已經(jīng)抵押給一家銀行或者貸款機構(gòu)，在不結(jié)清之前貸款的前提下，申請新的一筆抵押貸款。

相關(guān)事項：二次抵押貸款由于是在原有基礎(chǔ)上增加一筆新的貸款，對貸款人的要求有所提高。

10、無還本續(xù)貸：

無還本續(xù)貸是指，在額度有效期內(nèi)，不需要結(jié)清當前貸款直接繼續(xù)續(xù)貸。如常見的20年先息后本產(chǎn)品需要每三年”無還本續(xù)貸”一次，續(xù)貸時主要關(guān)注的是公司是否存在，征信是否正常，同時有沒有大面積負責增加，如果都正常，多數(shù)銀行在“無還本續(xù)貸”業(yè)務(wù)上都相對寬松。

11、抽貸：

近年經(jīng)常有粉絲聽到這個詞，抽貸現(xiàn)象一般會出現(xiàn)違規(guī)使用資金，或資金回流的情況?？刂坪觅Y金流向、保持良好征信、同時在貸款存續(xù)期期不要注銷或者變更公司股權(quán)、經(jīng)過合理的貸后管理，一般不會有抽貸風險。

12：單新/雙新：

新公司：公司持有時間小于半年;

新產(chǎn)證:新產(chǎn)證一般指房產(chǎn)證辦理時間小于6個月的房產(chǎn)證，部分銀行把持有時間在1年內(nèi)的房產(chǎn)證都歸為新產(chǎn)證。

單新：指新房或者新公司雙新：房產(chǎn)證與公司都是新辦的;

雙新：是指公司與房產(chǎn)證都是新辦的。

13、好人好房

“好人”表示征信良好，負債低?！昂梅俊币话闶侵阜慨a(chǎn)位置好，房齡更好在20年內(nèi)，房產(chǎn)面積更好大于60平米以上，每個銀行對好人好房的評定標準有所不同。

相關(guān)事項：達到好人好房標準，對部分銀行來說屬于優(yōu)質(zhì)客戶，在額度和黃浦利息上都有一定的優(yōu)待。