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年末了，位于上海邊上的昆山花橋，掀起了降價打折潮。

有的號稱“特價房”，“單價低到無法想象”，有的說是內(nèi)部工抵房，一套能優(yōu)惠20、30萬，有的說是人才房，專門給具有本科文憑的外來人員“開綠燈”。

下面這張表格，以“雙十二”為由頭，原價23000多的，現(xiàn)價19000多，按照97平米來算，一套房優(yōu)惠竟有38.8萬！

本科學歷不限購，可直接買：

我們粗略統(tǒng)計了下，現(xiàn)在給出大小不等優(yōu)惠的項目多達4、5個，而具體銷售情況也是立竿見影顯現(xiàn)出來：

融創(chuàng)售樓處實拍

融創(chuàng)這個項目，號稱花橋“小豪宅”，依靠分銷中介帶來大量客戶，每周末上客量100組以上，每天成交十七八套。

內(nèi)部發(fā)出的成交戰(zhàn)報

綠地售樓處實拍

綠地這個項目，本來旁邊一河之隔有個公墓，但是現(xiàn)在價格一下來，吸引很多剛需客跑過來，主要是離在建S1地鐵站太近了，480米。晚上9：00左右，還有人看房訂房。

香逸售樓處實拍

還有最近遭遇退房風波的香逸某項目，從10月份前后就傳出開發(fā)商資金快不行了、樓盤有爛尾風險、要卷款跑路了，種種說法。

但是，現(xiàn)在依舊低價賣房，比如原來10月份之前價位在24500元/平米，現(xiàn)在如果符合開發(fā)商條件，則可以直接19000多就能買到，而且樓層還是高區(qū)的，很不錯的位置。周末售樓處就像過春節(jié)般熱鬧。

香逸項目，價格寫在小紙條上

原價21545元/平米，折后價19647元/平米

建滔售樓處實拍

還有建滔某項目，竟然搞起了內(nèi)部團購，用大巴車把香港總部的員工都拉過來，集體參觀集中促銷，可以說肥水不流外人田了，自己人先低價買一套再說。

逼近年關(guān)，市場大環(huán)境不好，開發(fā)商急于回籠資金，給出少見的大幅度優(yōu)惠，面對此種情況，有人說，花橋不行了，多個盤竟然零成交，樓市面臨崩潰，而有的剛需和老到的投資客，聞訊趕來加緊上車，甚至介紹親朋一起抓住機會。

那么，花橋是否會一降再降，深不見底？花橋房價天花板到底在哪里？是不是漲幅也很有限？現(xiàn)在到底是該觀望還是果斷出手？一直關(guān)注花橋市場，并且熟悉內(nèi)部消息的小編，近期也在思考這些問題，下面說一說自己的觀點。

花橋樓市謊言一

政策較嚴，風險太大

針對外地人群，目前花橋購房政策是需要連續(xù)繳納2年社保。

對于很多在上海上班族來說，這個是很難達到的。

但是，花橋市場特殊性就在，80%以上都是上海或者上海相關(guān)的人士來買的，是個典型的外需市場，比如上海上班族、上海養(yǎng)老族，甚至遠在新疆、東北的父母，提前給在上海的子女準備一套住房，那首選也是先在花橋買一套。

小編曾多次在開盤現(xiàn)場，看到很多人操著不同口音交流，80%以上都是外來客群，打飛的、坐高鐵，頭天晚上到，第二天參加選房……

但是很多人是沒社保的啊，而且是一年變兩年。

不過，終歸是有辦法的，實際操作下來是這樣的：

1、本科學歷，走人才購房渠道，1-2個月下來購房資格，即可購房。

2、大專及以下學歷，走落戶購房渠道，6-8個月下來購房資格。

3、如果不想這么麻煩，可以先和開發(fā)商草簽購房協(xié)議，先付30%首付，然后開發(fā)商幫你交2年社保，滿足購房條件后，再正式政府備案、辦貸款還月供。

膽子大些的，花點錢，購房資格很快拿到手，順利購房。膽子小的，總覺得有風險，后面萬一拿不到房、或者收不回來錢，想下手又不敢。

其實，從這2、3年操作下來，很多樓盤幾百套房子都是這么操作下來的，還未出現(xiàn)違約的情況，而且，很多都是大開發(fā)商，有一定實力，同時也怕出現(xiàn)社會性維權(quán)事件，一般是不敢違約的。

政策一波一波出來，三分之一被擋在外面，三分之一在觀望，還有三分之一正好入場！這也是為什么花橋明明是個好地方，如今卻陷入被動局面的一個原因。

花橋樓市謊言二

庫存量太大，多盤銷量為零

不少人都在說，現(xiàn)在市場不好，還需要多觀望觀望，殊不知，這些人都是名下好幾套房子、貸票也用的差不多的“老手”了，很多剛需小白也受此誤導，認為還可以再等等。

因為，他們接觸到的消息是這樣的：

有很多中介會把你帶入坑，這個小編承認的，但是信口開河說花橋幾個小區(qū)10月份是“基本0成交”小編肯定是不服氣的。

花橋目前一共在售的新盤有10個左右，其中很大一部分都是已經(jīng)賣了2、3年的項目，根據(jù)實地了解到的情況，還有我們網(wǎng)友自身購買情況，可以負責任地說，花橋新房庫存真的不多了。

非要說大概比例的話，可能庫存量只剩下30%都不到。

今年上半年，還未新出政策時，花橋市場是相當火爆的，當時每個售樓處一個月能賣出100-200多套房子，二手房每月上漲1000-1500元/平米不等，后來因為整體市場環(huán)境，再加上社保1升2，導致銷量下來了，但是因為年末的這波降價促銷，現(xiàn)在照樣賣的很快。

給你看下我們拿到的內(nèi)部真實數(shù)據(jù)，這都是總代方、分銷方跟開發(fā)商確認過的，是商業(yè)機密：

看到了嗎？每個項目可售的差不多在100到300多套不等，要知道，按此速度，到明年，整個花橋新房幾乎會被賣光。因為，這幾年都沒有拍地、也不會有新項目出來，最多1、2個新盤出來。

上面這張圖這是花橋前兩年最后拍的幾塊地，樓板價在14000、16000多，按此推算，未來售價在2以上才能保本，現(xiàn)在很多19000的價位，有很明顯的價差。

對于花橋真實的庫存量，小編也上政府官網(wǎng)查詢了一下，結(jié)果是這樣的：

以花橋的名俊豪庭（象嶼西郊御府）為例，總套數(shù)是1480，已售套數(shù)是809套。

有人會問，不對呀，這個盤不是快清盤了嗎？而且都已經(jīng)交房了啊，怎么會只售出809套呢？

因為很多人在交社保、很多人還在辦理落戶等獲取購房資格，也就是說，這房子確實被買走了，也賣掉了，但是因為很多人沒有購房資格，無法網(wǎng)簽，所以政府網(wǎng)站上還顯示有很多房源未售出！

所以，千萬不要被官方數(shù)據(jù)所誤導，細究起來，都是有很大問題的。

如果按照此消化速度，每個月賣掉50、60套，那么，在三四個月后，很多樓盤將無房可售，到時候，不要說二三十萬的促銷優(yōu)惠了，就連正常價位的房源，都不一定能能搞到。

剛需小白請遵循自己的判斷，實地多去看看多比較，市場等不起，機會轉(zhuǎn)瞬即逝，我一個好朋友，行情好的時候覺得貴，行情不好時候，覺得房價會降更多，一次次錯過購房機會，現(xiàn)在不僅上海買不起，花橋也無法上車、買不起了。前兩天跑到千燈定了套房，因為交通實在不方便，又給退了，現(xiàn)在變成徹底的“無房戶”了。

每次調(diào)控，都是國家在幫你上車，請珍惜當下為數(shù)不多的機會！

花橋樓市謊言三

買二手房便宜，能省很多錢

很多人會覺得花橋新房很貴，轉(zhuǎn)而考慮二手房。

其實，在當前背景下，新房的優(yōu)勢就凸顯出來，甚至比二手房還要劃算。

最近，一位群友看中了浦西玫瑰園隔壁的二手房，小區(qū)叫新城郡尚海，89平米3房戶型，總價216萬，稅費要多付12萬。這樣首付在72萬左右。

結(jié)果，他們夫妻二人跑到浦西玫瑰園一看，同樣是80多平米3房戶型，優(yōu)惠后總價215萬左右，首付僅60多萬，比隔壁二手房還便宜。而且，浦西玫瑰園小區(qū)規(guī)劃高檔，還帶會所，什么恒溫泳池、健身房、瑜伽房等一應俱全。

浦西玫瑰園已經(jīng)進入交房階段

我也大概羅列了一下花橋二手房跟新房的對比，把前幾年幾千元造價成本的二手房，跟現(xiàn)在品質(zhì)、綠化、會所齊全的新房比，其實落差還挺大的。

二手房：

1、小區(qū)規(guī)劃一般，很多人車不分流、配套缺失，很不安全

2、稅費高，中介費2%+個稅1%+增值稅5.5%（不滿2年）+契稅1.5%，加一起稅費多交10多萬

3、裝修老化，拆除成本500元/平米，裝修成本1500元/平米

4、評估價較低，一般市場價20000元/平米的房子，銀行評估價17000，要買的話還得補差價，首付又多出10多萬

新房：

1、小區(qū)規(guī)劃好，大部分人車分流，有些還有泳池會所和健康步道

2、稅費少，在辦產(chǎn)證時候，只需要交1.5%契稅即可

3、一般是毛坯交付，在滿大街維權(quán)的背景下，剛需首套，自己裝修心里踏實

4、貸款可以帶足額，一般都是按照預售價來貸款，首付一般40、50多萬就可以買

綜合來講，當下環(huán)境下，肯定是買新房省心省力，較為劃算。

PS:

花橋仍是上海溢出首選

其實，對比環(huán)滬諸多城市，有些區(qū)域適合投資，政策寬松、最大限度使用杠桿，但是房價也被透支，有些區(qū)域適合自住，政策較嚴、杠桿收緊，而花橋，其實給了第三個選擇，也是當前較為適合上海剛需人群上車的最優(yōu)選項之一。

總結(jié)下來，花橋優(yōu)勢在于：

剛需/養(yǎng)老成本優(yōu)勢：

上海 社保5年，總價220-300萬，首付100萬起

花橋 社保2年，總價140-220萬，首付40萬起

到上海市區(qū)時間優(yōu)勢：

上海 金山、奉賢、浦東南匯，1.5-2小時

花橋 到虹橋30分鐘，到徐家匯60分鐘

此外，花橋醫(yī)療、教育這兩年也有很大提升，綠地東方醫(yī)院改成綜合性醫(yī)院可刷上海醫(yī)?？?，在建的還有一座二甲中西結(jié)合醫(yī)院（和上海合作）。

根據(jù)昆山教育部分系統(tǒng)查詢，花橋公立幼兒園11所，公立小學6所，公立初中2所。此外，還有2所重量級私立學校，比如康橋國際學校，一年學費8-10萬（小學、初中），還要面試父母，看家庭。還有就是蘇州外國語，把昆山校區(qū)也設(shè)在了花橋。

有人說，花橋就是個鎮(zhèn)，2萬多的房價就是他的天花板，未來沒花頭。

小編想說的是，花橋早在10年前就被劃為江蘇升級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，而且現(xiàn)在鎮(zhèn)域經(jīng)濟產(chǎn)值全國排在第10-20位之間。