西安暫不具備『商轉(zhuǎn)公』條件

去年5月，西安市住房公積金管理中心在對(duì)網(wǎng)友關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”問題的回復(fù)中提到，將進(jìn)一步加強(qiáng)政策調(diào)研，在確保職工正常提取和貸款所需資金的前提下，視今年貸款投放及資金流動(dòng)性情況，研究重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)事宜。

為何是重啟？2017年，西安曾短暫試行過“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。正常連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，購(gòu)買自住普通住房時(shí)，辦理了個(gè)人住房商業(yè)貸款的職工，可以申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款。該政策于當(dāng)年4月施行，卻在同年9月停止。

時(shí)隔6年，重啟一詞被首次提及，讓不少背負(fù)商貸重?fù)?dān)的購(gòu)房者看到了一絲曙光。

2023年8月16日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局陜西監(jiān)管局發(fā)布《對(duì)陜西省十四屆人大一次會(huì)議第179號(hào)建議的答復(fù)函》，其中明確表示，建議住房管理部門在西安開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局陜西監(jiān)管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，西安市個(gè)人住房貸款存量較大，截至6月末，占全省的69.13%，在西安市開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，將大幅減輕繳存職工還款壓力，且受益面較廣，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和恢復(fù)擴(kuò)大陜西省消費(fèi)市場(chǎng)都有一定的積極作用。

2023年12月26日，西安住房公積金管理中心在最新一則有關(guān)“商轉(zhuǎn)公”的回復(fù)中表示：目前西安地區(qū)個(gè)人住房商貸余額巨大，重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款所需資金缺口較大，中心暫不具備開展“商轉(zhuǎn)公”的條件。

從“研究重啟”到“暫不具備”，回應(yīng)的突然轉(zhuǎn)變，給不少人潑了一盆冷水。

>>其他地市

陜西10個(gè)地市只剩西安未實(shí)施『商轉(zhuǎn)公』

陜西其他地市情況如何？

2023年3月31日，渭南市發(fā)布了《個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行辦法》，宣布從4月1日起正式重啟“商轉(zhuǎn)公”。

隨著渭南這一房貸“新政”的發(fā)布，陜西10個(gè)地市中，目前僅剩西安沒有開啟“商轉(zhuǎn)公”。

而在2023年1月，蘭州市開通商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，成為西北五省中第4個(gè)實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”政策的省會(huì)城市。

渭南市在上述辦法中提到，“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)啟動(dòng)或停止須依據(jù)本市住房公積金個(gè)貸率現(xiàn)狀，按照合理使用資金、確保資金流動(dòng)性安全的原則，充分研判本市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在住房貸款需求，適時(shí)根據(jù)資金使用情況進(jìn)行調(diào)整。

當(dāng)全市公積金個(gè)貸率低于80%，且有下行趨勢(shì)時(shí)，公積金中心應(yīng)擇機(jī)啟動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)；全市公積金個(gè)貸率高于90%，且有上行趨勢(shì)時(shí)，公積金中心可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款資金需求等綜合因素來(lái)研判確定部分停辦或?qū)嵭休喓虬才拧吧剔D(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)；全市公積金個(gè)貸率高于95%時(shí)，應(yīng)及時(shí)停辦“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

顯然，個(gè)貸率是能否重啟“商轉(zhuǎn)公”的重要參考因素。

>>全國(guó)概況

2023多地重啟『商轉(zhuǎn)公』

有城市因個(gè)貸率突破閾值『限流』

放眼全國(guó)，2023年以來(lái)，包括重慶、哈爾濱、蘇州、蕪湖、贛州在內(nèi)的多個(gè)城市實(shí)施或重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，并明確辦理?xiàng)l件。

10月20日，山西省省級(jí)機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，也提到了調(diào)整住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款：2018年10月1日至2023年10月20日期間商業(yè)銀行發(fā)放的住房商業(yè)貸款，貸款房屋取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后，可以申請(qǐng)辦理住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)。

在重啟“商轉(zhuǎn)公”的同時(shí)，各地也在相關(guān)政策中，依照個(gè)貸率設(shè)置了預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)。

2023年4月28日，長(zhǎng)沙住房公積金管理中心公布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的通知》明確，新增順位抵押方式辦理商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。但新政實(shí)施僅短短兩個(gè)月，因個(gè)貸率達(dá)到了85.99%，長(zhǎng)沙便對(duì)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)進(jìn)行了限流，要求從7月10日起，只有一套自住房的職工家庭才可申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”。并提出“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)根據(jù)長(zhǎng)沙住房公積金管理中心個(gè)貸率實(shí)時(shí)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。當(dāng)月個(gè)貸率達(dá)到85%或90%閾值時(shí)，實(shí)施相應(yīng)管控措施。

根據(jù)住建部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2022年年度報(bào)告》，截至2022年末，住房公積金繳存余額9.245萬(wàn)億元，貸款余額7.298萬(wàn)億元，個(gè)貸率78.94%。而同期個(gè)人住房貸款余額為38.8萬(wàn)億元，住房公積金繳存余額顯然難以支撐個(gè)人住房貸款余額。因此，嘗試放開“商轉(zhuǎn)公”的口子，勢(shì)必要設(shè)置一定的限制條件。

>>西安數(shù)據(jù)

近9個(gè)月西安住房公積金個(gè)貸率均高于90%

根據(jù)西安住房公積金管理中心發(fā)布數(shù)據(jù)，華商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了近四年來(lái)西安市住房公積金個(gè)貸率。

2020年至2022年上半年，西安市個(gè)貸率整體處于下降態(tài)勢(shì)：

2021年6月，個(gè)貸率跌破90%，降至88.99%；

2022年1月，個(gè)貸率跌破85%，降至84.61%；

2022年6月，個(gè)貸率降至谷底，為82.94%。

此后，西安市級(jí)個(gè)貸率開始回漲并一路攀升：

2022年8月，個(gè)貸率突破85%，漲至85.06%；

2023年4月，個(gè)貸率突破90%，漲至90.29%；

依照西安住房公積金管理中心最新發(fā)布的三個(gè)月數(shù)據(jù)，2023年9月至11月的個(gè)貸率分別為92.01%、92.13%、92.86%。

2019年4月，西安住房公積金管理中心曾印發(fā)《西安住房公積金管理中心資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控辦法》，明確通過對(duì)個(gè)貸率和資金流量的綜合研判，實(shí)行三級(jí)響應(yīng)，設(shè)置提取政策、貸款倍數(shù)和貸款額度動(dòng)態(tài)調(diào)整等風(fēng)險(xiǎn)防控措施。其中，一級(jí)響應(yīng)指?jìng)€(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月在85%-90%之間，二級(jí)響應(yīng)指?jìng)€(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月在90%-95%之間，三級(jí)響應(yīng)指?jìng)€(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月在95%以上。

由此可見，在西安住房公積金風(fēng)險(xiǎn)防控體系中，若個(gè)貸率高于85%，西安基本無(wú)望重啟“商轉(zhuǎn)公”。

>>算一筆賬

65萬(wàn)元房貸『商轉(zhuǎn)公』后能省13萬(wàn)利息

據(jù)了解，當(dāng)前各地房貸利率主要采用5年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+基點(diǎn)的形式。目前西安多數(shù)銀行首套利率為4%，即4.2%（LPR）+（-20基點(diǎn)）。

以當(dāng)前西安單繳存職工個(gè)人住房公積金貸款最高額度65萬(wàn)元來(lái)算，貸款30年，按照等額本息還款。商業(yè)貸款還款總額113.07萬(wàn)元，每月還款3140.79元；公積金貸款還款總額99.92萬(wàn)元，每月還款2775.61元。若能進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”，還款總額將減少13.15萬(wàn)元，月供減少365.18元。

截至去年12月底西安個(gè)貸率升至96%

今年降至85%的幾率很小

2023年已結(jié)束，新的一年是否有可能重啟“商轉(zhuǎn)公”？

1月4日，西安住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重啟“商轉(zhuǎn)公”的前提，需要保證現(xiàn)有繳存職工能夠正常提取和貸款。目前全國(guó)副省級(jí)城市中，只有兩個(gè)城市實(shí)行“商轉(zhuǎn)公”，且都處于高負(fù)債運(yùn)行。西安能否重啟“商轉(zhuǎn)公”，還得看未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)。

該負(fù)責(zé)人告訴華商報(bào)記者，2023年西安住房公積金個(gè)貸率持續(xù)過高，截至12月底，個(gè)貸率已升至96%。作為衡量“商轉(zhuǎn)公”是否能重啟的重要指標(biāo)，個(gè)貸率需要降至85%以下才能考慮重啟事宜。而個(gè)貸率由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，無(wú)法通過政策進(jìn)行干預(yù)?！案鶕?jù)現(xiàn)有情況來(lái)看，2024年西安個(gè)貸率降至85%的幾率很小。”

“目前國(guó)家不斷降低商貸利率，已經(jīng)接近于公積金貸款利率，降低了還貸壓力，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

>>走向預(yù)測(cè)

東莞取消首套房貸利率下限

2024住房商貸利率或仍存在下調(diào)空間

“商轉(zhuǎn)公”重啟艱難，但購(gòu)房者仍舊呼聲高漲，畢竟看似輕微的利率降低，能讓購(gòu)房者還貸之路輕松不少。

住房公積金貸款的低利率讓人心動(dòng)，但不可否認(rèn)，商貸利率也在逐年下調(diào)，當(dāng)前西安房貸利率已降至歷史最低值，相關(guān)房貸政策也在不斷調(diào)整。

2023年8月31日，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

根據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局披露的數(shù)據(jù)，截至2023年9月末，超過22萬(wàn)億元的存量房貸利率得到了下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億到1700億元。

11月27日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2023年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，要持續(xù)深化利率市場(chǎng)化改革，釋放貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革紅利，有效發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制作用，維護(hù)好存貸款市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)降低實(shí)際貸款利率。這一說(shuō)法釋放出了積極信號(hào)：房貸利率或仍存在下調(diào)空間。

2024年新年伊始，廣東東莞宣布，自1月1日起，實(shí)施階段性取消首套房貸利率下限，具體利率由各銀行根據(jù)市場(chǎng)化、法制化自主確定。這意味著東莞現(xiàn)有首套房貸利率下限LPR-20BP將突破20BP的限定，更有利于減少居民利息支出，這也意味著，在西安“商轉(zhuǎn)公”重啟無(wú)望的當(dāng)下，期待商貸利率繼續(xù)下調(diào)，不失為一種新的出路。 華商報(bào)記者 白仲夏