涉商品房糾紛案件的司法裁判事關(guān)人民群眾的住房權(quán)益，事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。近年來(lái)全市涉商品房糾紛案件審判工作情況如何？濟(jì)南法院為維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序采取了哪些有效措施？

8月14日，濟(jì)南中院召開(kāi)商品房買賣合同糾紛案件審判情況新聞通報(bào)會(huì)。通報(bào)會(huì)上，濟(jì)南中院副院長(zhǎng)李會(huì)德通報(bào)近五年來(lái)濟(jì)南法院商品房買賣合同糾紛案件審判工作情況，民五庭庭長(zhǎng)孫紅巖公布商品房買賣合同糾紛典型案例，宣傳處處長(zhǎng)許輝主持新聞通報(bào)會(huì)。

濟(jì)南法院商品房買賣合同糾紛案件審判工作情況

近年來(lái)，濟(jì)南法院樹(shù)立“一盤(pán)棋”思想，依法履行審判職責(zé)，充分發(fā)揮司法職能，持續(xù)強(qiáng)化府院聯(lián)動(dòng)，取得明顯成效。2019年至2023年，濟(jì)南法院共受理各類商品房買賣合同糾紛案件31182件，審結(jié)27743件，調(diào)解、撤訴結(jié)案10914件，調(diào)撤率39.33%，呈現(xiàn)受理案件數(shù)量占比較高、群體性訴訟較多、買方起訴占比較大、雙方意見(jiàn)分歧較大等特點(diǎn)。針對(duì)審判實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，濟(jì)南法院堅(jiān)持圍繞中心服務(wù)大局、強(qiáng)化司法為民公正司法的理念，始終貫徹依法維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益和優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)商環(huán)境并重的原則，加大商品房買賣合同糾紛案件審判工作力度，強(qiáng)化審判管理，努力提升審判質(zhì)效。

一是持續(xù)優(yōu)化審判模式，助推類型化案件高效審理。在商品房糾紛案件審理中引入示范訴訟模式，對(duì)涉訴人數(shù)眾多、當(dāng)事人訴訟利益同類商品房群體性案件，以人民法院發(fā)布公告，權(quán)利人申請(qǐng)登記的形式“一攬子”處理解決群體性訴訟。訴前調(diào)解未成功的案件轉(zhuǎn)入集團(tuán)訴訟程序進(jìn)行審理，所有案件以同一案號(hào)合并審理，以同一份裁判文書(shū)統(tǒng)一說(shuō)理，實(shí)現(xiàn)了類型化案件的高效解決。

二是不斷強(qiáng)化對(duì)下指導(dǎo)，全力提升審判質(zhì)效?？偨Y(jié)審判經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，制定《關(guān)于房屋買賣合同糾紛案件法律適用問(wèn)題的意見(jiàn)》、《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件法律適用問(wèn)題裁判指引》，經(jīng)中院審判委員會(huì)討論通過(guò)，下發(fā)各基層法院參照適用。進(jìn)一步完善對(duì)下指導(dǎo)方式，常態(tài)化指導(dǎo)與重點(diǎn)案件跟進(jìn)指導(dǎo)雙管齊下，劃分指導(dǎo)區(qū)域，細(xì)化指導(dǎo)責(zé)任，保證基層請(qǐng)示“事事有接應(yīng)”、“件件有答復(fù)”。針對(duì)影響質(zhì)效指標(biāo)的共性短板問(wèn)題、重大涉群體性訴訟風(fēng)險(xiǎn)、新型疑難復(fù)雜問(wèn)題，重點(diǎn)關(guān)注、跟進(jìn)指導(dǎo)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，預(yù)判案件受理、審理、執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)情勢(shì)，共商風(fēng)險(xiǎn)隱患防范措施，妥善化解矛盾糾紛。

三是積極推進(jìn)繁簡(jiǎn)分流，促進(jìn)爭(zhēng)議快速化解。針對(duì)商品房合同類案件數(shù)量大、情況不一的特點(diǎn)，實(shí)施“繁案精審”、“簡(jiǎn)案快審”。對(duì)于事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分、法律適用明確的案件由立案庭商品房糾紛速裁法官對(duì)案件獨(dú)任、快速審理；對(duì)于疑難復(fù)雜、具有典型性意義、未納入集團(tuán)訴訟程序?qū)徖淼念愋突讣装福蓸I(yè)務(wù)庭精審合議庭審理，作出示范性判決，對(duì)類案裁判形成指引和參照，再由速裁法官對(duì)其他類型化案件獨(dú)任、快速審理，在統(tǒng)一裁判尺度的同時(shí)，確保高效為當(dāng)事人化解矛盾，保障當(dāng)事人合法權(quán)益。

四是持續(xù)強(qiáng)化府院聯(lián)動(dòng)，協(xié)同推進(jìn)糾紛高效化解。定期與相關(guān)職能部門(mén)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，交流開(kāi)展住建領(lǐng)域矛盾糾紛防范化解工作情況，分析問(wèn)題成因，探討解決辦法，總結(jié)推廣經(jīng)驗(yàn)。堅(jiān)持將非訴訟糾紛解決機(jī)制挺在前面，與市住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在濟(jì)南市住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)“總對(duì)總”在線訴調(diào)對(duì)接機(jī)制的試點(diǎn)工作方案》，依托人民法院調(diào)解平臺(tái)，引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)調(diào)解化解住建領(lǐng)域矛盾糾紛。建立重大案事件通報(bào)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)向相關(guān)職能部門(mén)通報(bào)情況，加強(qiáng)交流，共同協(xié)商，及時(shí)采取有效措施防范風(fēng)險(xiǎn)隱患，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

法護(hù)安居，穩(wěn)進(jìn)無(wú)虞。新形勢(shì)下，濟(jì)南法院將持續(xù)深化商品房糾紛案件專業(yè)化審判機(jī)制，不斷提升商品房糾紛案件辦理質(zhì)效和辦案效果，做實(shí)做細(xì)府院聯(lián)動(dòng)舉措，提升綜合治理效能，拓展司法服務(wù)半徑，以高水平司法護(hù)航房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展。

商品房買賣合同糾紛十大典型案例

1、開(kāi)發(fā)商違反預(yù)約合同違約賠償案

【簡(jiǎn)要案情】趙某與山東某置業(yè)公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》一份，約定趙某認(rèn)購(gòu)山東某置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的商品房一套。合同簽訂后，因房屋價(jià)格上漲，山東某置業(yè)公司拒絕繼續(xù)簽訂本約。趙某訴至法院，要求解除雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并要求山東某置業(yè)公司賠償差價(jià)損失。

法院認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同，雙方應(yīng)按協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。一方違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但預(yù)約合同的違約賠償范圍不同于本約合同的違約賠償范圍。預(yù)約合同違約導(dǎo)致守約方喪失了就簽訂正式商品房買賣合同進(jìn)一步磋商的機(jī)會(huì)及簽訂合同的可能性，并非獲得商品房本身的利益，故違約賠償數(shù)額宜參照締約過(guò)失責(zé)任中的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行考慮，結(jié)合違約方的過(guò)錯(cuò)程度、守約方的損失情況、違約方的獲益情況等酌情認(rèn)定。

【典型意義】房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂預(yù)購(gòu)協(xié)議或認(rèn)購(gòu)協(xié)議，約定具備商品房預(yù)售條件時(shí)與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同，但因商品房?jī)r(jià)格發(fā)生大幅變化，開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房人拒絕繼續(xù)履行預(yù)約合同，另行出售或另行購(gòu)買商品房可能獲得更大利益。在利益驅(qū)動(dòng)下，一方違反預(yù)約合同約定，拒不與對(duì)方簽訂正式商品房買賣合同，該種違約行為給對(duì)方造成相應(yīng)的機(jī)會(huì)損失，違約方應(yīng)向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。法院參照信賴?yán)鎿p失認(rèn)定原則，判決違約方向守約方賠償損失，既有利于平衡雙方利益，又有利于維護(hù)誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)交易原則。

2、開(kāi)發(fā)商對(duì)其虛假宣傳行為承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任案

【簡(jiǎn)要案情】某房地產(chǎn)公司在其網(wǎng)站、樓盤(pán)宣傳頁(yè)及某視頻媒體上發(fā)布銷售廣告，宣傳該樓盤(pán)項(xiàng)目有北京某知名院校合作辦學(xué)的小學(xué)、度假酒店、三甲醫(yī)院、500米內(nèi)地鐵、文旅商業(yè)街等多項(xiàng)配套設(shè)施。但其向趙某實(shí)際交付的商品房項(xiàng)目并無(wú)上述配套設(shè)施，趙某訴請(qǐng)某房地產(chǎn)公司對(duì)其虛假宣傳行為承擔(dān)損失賠償責(zé)任。

法院認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司在樓盤(pán)預(yù)售階段對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之外的配套設(shè)施、綠化景觀、醫(yī)療教育等進(jìn)行虛假宣傳、夸大宣傳，該宣傳內(nèi)容作為要約邀請(qǐng)雖不計(jì)入合同內(nèi)容，但開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳或夸大宣傳行為違反了先合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，對(duì)購(gòu)房人的損失進(jìn)行賠償。

【典型意義】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在商品房預(yù)售階段進(jìn)行虛假宣傳、夸大宣傳，對(duì)商品房的居住或投資價(jià)值具有一定的提升作用，進(jìn)而對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生積極影響，需求量上升，商品房?jī)r(jià)格亦會(huì)隨之提升，由此給購(gòu)房人造成相應(yīng)的損失，人民法院依法維護(hù)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，打擊虛假宣傳，判決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)其虛假宣傳行為承擔(dān)賠償責(zé)任，在維護(hù)廣大購(gòu)房人合法權(quán)益的同時(shí)，有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

3、逾期交房違約金根據(jù)守約方的實(shí)際損失予以調(diào)整案

【簡(jiǎn)要案情】王某與濟(jì)南某商品房開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房銷售合同》，約定濟(jì)南某商品房開(kāi)發(fā)公司逾期交房時(shí)，每逾期一日，違約金以購(gòu)房款總額為基數(shù)，按日萬(wàn)分之一計(jì)算，且上限不得超過(guò)購(gòu)房款總額的2%。后濟(jì)南某商品房開(kāi)發(fā)公司逾期交房，王某訴請(qǐng)逾期交房違約金，并主張合同約定的違約金數(shù)額過(guò)低，要求按逾期交房的實(shí)際損失予以計(jì)算。

法院認(rèn)為，當(dāng)事人以合同約定的違約金過(guò)高或過(guò)低為由要求調(diào)整逾期交房違約金的，應(yīng)以守約方的實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。損失數(shù)額難以確定的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類型房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。開(kāi)發(fā)商要求調(diào)低違約金數(shù)額的，上浮實(shí)際損失的30%作為應(yīng)付違約金的標(biāo)準(zhǔn)；買受人要求調(diào)高違約金數(shù)額的，以實(shí)際損失數(shù)額作為應(yīng)付違約金的標(biāo)準(zhǔn)。故判決濟(jì)南某商品房開(kāi)發(fā)公司按實(shí)際日租金標(biāo)準(zhǔn)向王某支付逾期交房違約金。

【典型意義】違約金兼具補(bǔ)償性和處罰性的雙重性質(zhì)，商品房買賣合同約定的逾期交房違約金數(shù)額低于購(gòu)房人的實(shí)際損失的，對(duì)購(gòu)房人訴請(qǐng)將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高至實(shí)際損失數(shù)額的請(qǐng)求予以支持，既有利于補(bǔ)足守約方的實(shí)際損失，亦能夠提高開(kāi)發(fā)商的違約成本，督促其按期交付符合合同約定的商品房。同時(shí)，對(duì)于商品房買賣合同約定的逾期交房違約金數(shù)額過(guò)分高于購(gòu)房人的實(shí)際損失的，根據(jù)法律規(guī)定，亦可根據(jù)開(kāi)發(fā)商的請(qǐng)求，將違約金數(shù)額調(diào)整至實(shí)際損失的1.3倍，體現(xiàn)違約金制度對(duì)于守約方補(bǔ)償和對(duì)于違約方懲罰的雙重作用。

4、購(gòu)房人因他人違建訴請(qǐng)開(kāi)發(fā)商逾期辦證違約金案

【簡(jiǎn)要案情】濟(jì)南某置業(yè)公司與霍某簽訂《商品房買賣合同》，約定霍某購(gòu)買商品房一套，濟(jì)南某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。商品房交付后，因其他樓棟部分業(yè)主未取得相關(guān)行政審批手續(xù)，擅自利用樓頂露臺(tái)進(jìn)行違法建設(shè)，導(dǎo)致濟(jì)南某置業(yè)公司無(wú)法辦理首次登記，霍某無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記手續(xù)，遂訴請(qǐng)濟(jì)南某置業(yè)公司支付逾期辦證違約金。

法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商逾期辦證違約責(zé)任的歸責(zé)原則為過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。濟(jì)南某置業(yè)公司作為出賣人已按合同約定向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交了相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記資料，完成了合同義務(wù)。涉案商品房未能完成產(chǎn)權(quán)登記的原因系其他購(gòu)房人的違法建設(shè)行為所致，并非濟(jì)南某置業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)行為導(dǎo)致，故霍某訴請(qǐng)?jiān)摴境袚?dān)逾期辦證違約責(zé)任，于法無(wú)據(jù)，不予支持。

【典型意義】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期辦證違約責(zé)任的歸責(zé)原則為過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，在其將商品房按約交付給買受人后，即完成了房產(chǎn)的交付義務(wù)，對(duì)于個(gè)別買受人接收房產(chǎn)后的擅自改建、加建行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不負(fù)有管理的職責(zé)與義務(wù)，而對(duì)個(gè)別購(gòu)房人的違建行為進(jìn)行單獨(dú)權(quán)利限制，既能夠合理保護(hù)其他購(gòu)房人的合法權(quán)益，也有助于為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境。

5、開(kāi)發(fā)商拒不為購(gòu)房人開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票案

【簡(jiǎn)要案情】山東某開(kāi)發(fā)公司與張某簽訂《商品房銷售合同》，約定張某購(gòu)買商品房一套，山東某開(kāi)發(fā)公司自張某支付購(gòu)房款后為其開(kāi)具正式購(gòu)房發(fā)票，且如因該公司原因致張某不能在房屋交付后720日內(nèi)取得所有權(quán)證書(shū)的，山東某開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)逾期辦證違約金。因張某支付購(gòu)房款后，山東某開(kāi)發(fā)公司一直未向其開(kāi)具正式購(gòu)房發(fā)票，致張某未能取得房屋所有權(quán)證書(shū)，張某訴請(qǐng)?jiān)摴境袚?dān)逾期辦證違約金。

法院認(rèn)為，根據(jù)合同約定，山東某開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在收到購(gòu)房款后積極履行向張某開(kāi)具正式購(gòu)房發(fā)票的義務(wù)，為張某提供辦證條件，但該公司在辦理完畢該商品房項(xiàng)目的首次登記后，仍未向張某出具正式的購(gòu)房發(fā)票，導(dǎo)致張某未能在房屋交付后720日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，山東某開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向張某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【典型意義】新建商品房轉(zhuǎn)移登記的辦理程序是：先由開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理首次登記，再由購(gòu)房人持身份證明、契稅完稅證明等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記。在購(gòu)房人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記環(huán)節(jié)，須由購(gòu)房人持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的購(gòu)房發(fā)票等資料向稅務(wù)部門(mén)提出申請(qǐng)，稅務(wù)部門(mén)審核后出具契稅完稅證明，否則將無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，全面履行自己的義務(wù)，及時(shí)為購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，提供辦證條件，以維護(hù)負(fù)責(zé)任企業(yè)的良好形象。

6、開(kāi)發(fā)商逾期交房致解除購(gòu)房合同、貸款合同案

【簡(jiǎn)要案情】某置業(yè)公司與周某簽訂《商品房買賣合同》，約定周某購(gòu)買商品房一套，購(gòu)房款總額為110萬(wàn)元，首付款40萬(wàn)元，剩余70萬(wàn)元以按揭貸款方式支付；若某置業(yè)公司逾期交房超過(guò)180日時(shí)，周某有權(quán)解除合同。后周某與某銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，約定按揭貸款70萬(wàn)元，該款項(xiàng)已支付給某置業(yè)公司。后某置業(yè)公司逾期交房超過(guò)180日，周某訴請(qǐng)解除購(gòu)房合同、個(gè)人貸款合同，某置業(yè)公司返還首付款，支付已償還貸款本息，剩余貸款本息由該公司一并支付。

法院認(rèn)為，購(gòu)房合同約定某置業(yè)公司逾期交房超過(guò)180日后，周某有權(quán)解除合同，故周某訴請(qǐng)解除合同應(yīng)予支持。購(gòu)房合同解除后，商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求一并解除商品房擔(dān)保貸款合同，應(yīng)予支持。合同解除后，某置業(yè)公司應(yīng)向周某返還首付購(gòu)房款本息，支付已償還貸款本息，剩余貸款本息亦應(yīng)按周某與某銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》的約定向周某承擔(dān)償還責(zé)任。

【典型意義】商品房按揭是一種融資購(gòu)房的消費(fèi)方式，融資和買賣均是構(gòu)成要素之一，排除任一部分都不能完成商品房按揭業(yè)務(wù)，因此，商品房買賣合同和抵押貸款合同在經(jīng)濟(jì)上具有共存性、整體性的關(guān)系，在法律上是相互聯(lián)結(jié)的關(guān)系，二者的結(jié)合創(chuàng)造了新的交易功能。基于此，商品房買賣合同的效力、履行或解除均關(guān)系抵押貸款合同的目的能否實(shí)現(xiàn)。因開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致購(gòu)房合同解除時(shí)，商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房人訴請(qǐng)一并解除的，應(yīng)予支持。唯有合同主體全面履行各自的義務(wù)，才能確保購(gòu)房合同與貸款合同同軌履行。

7．開(kāi)發(fā)商安裝消防門(mén)致車位無(wú)法正常使用案

【簡(jiǎn)要案情】某開(kāi)發(fā)公司與李某簽訂車位買賣合同，約定李某購(gòu)買某公司開(kāi)發(fā)的某住宅項(xiàng)目地下車位一處，總價(jià)款為165000元。車位交付使用一年后，某開(kāi)發(fā)公司在李某購(gòu)買的車位旁安裝消防門(mén)，致使車位無(wú)法正常使用，某開(kāi)發(fā)公司擬通過(guò)退回車位管理費(fèi)或轉(zhuǎn)抵物業(yè)費(fèi)的形式解決問(wèn)題，李某不同意，訴請(qǐng)解除車位買賣合同。

法院認(rèn)為，某開(kāi)發(fā)公司交付的車位在地下人防門(mén)開(kāi)啟時(shí)被占用，致使車位無(wú)法正常使用，車位買賣合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，某開(kāi)發(fā)公司構(gòu)成根本違約，李某要求解除雙方簽訂的車位買賣合同于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

【典型意義】隨著人們生活水平的提高，車輛已普遍成為人們的代步工具。與此同時(shí)，車位需求量也不斷增大，在選購(gòu)車位時(shí)產(chǎn)生糾紛也越發(fā)常見(jiàn)。車位由于有消防栓、下水管、配電箱等公用設(shè)備設(shè)施或其他因素影響，導(dǎo)致實(shí)際寬度、長(zhǎng)度發(fā)生變化，對(duì)停車產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，買方可以解除合同。

8．商品房買賣合同格式條款無(wú)效案

【簡(jiǎn)要案情】濟(jì)南某公司與徐某簽訂《商品房買賣合同》，約定徐某購(gòu)買濟(jì)南某公司開(kāi)發(fā)的商品房一套。雙方同時(shí)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定“自交付通知書(shū)確定的商品房交付之日起，視為該商品房已實(shí)際交付；買受人書(shū)面報(bào)修后在該三個(gè)月維修期內(nèi)，出賣人僅承擔(dān)免費(fèi)維修責(zé)任，不承擔(dān)租金、房屋使用費(fèi)或影響使用的其他法律責(zé)任”。商品房交付時(shí)，因存在大量質(zhì)量問(wèn)題，如:墻面多處裂縫、地磚凹凸不平、衛(wèi)生間地漏下水不暢、地面大量積水、地磚、墻磚多處破損、樓頂大面積漏水等，徐某拒絕收房。徐某訴請(qǐng)濟(jì)南某公司承擔(dān)維修責(zé)任并支付維修期間的逾期交房違約金。

法院認(rèn)為，上述《補(bǔ)充協(xié)議》約定屬格式條款，在涉案商品房存在大量質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的情況下，上述格式條款不合理地減輕了濟(jì)南某公司的責(zé)任、加重了徐某的責(zé)任、限制了徐某的主要權(quán)利，為無(wú)效條款，徐某有權(quán)拒絕收房，濟(jì)南某公司應(yīng)向徐某承擔(dān)維修責(zé)任，并支付維修期間的逾期交房違約金。

【典型意義】商品房買賣合同是典型的格式合同。格式條款一方面可以提高交易活動(dòng)的效率、節(jié)約交易成本，但也存在限制契約自由、剝奪弱勢(shì)方合法權(quán)利的弊端，一旦發(fā)生糾紛，往往使弱勢(shì)相對(duì)方的合法權(quán)益受到損害。于購(gòu)房人而言，除通過(guò)法律手段進(jìn)行糾正和救濟(jì)，以保證交易活動(dòng)中的社會(huì)正義與公正、公平外，在購(gòu)買商品房的合同簽訂環(huán)節(jié)，對(duì)格式條款應(yīng)當(dāng)提高辨識(shí)能力，最大限度地避免落入“陷阱”之中。于開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)遵循公平原則，確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，不在合同中約定明顯對(duì)購(gòu)房人不利的條款，以樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的良好企業(yè)形象。

9．開(kāi)發(fā)商未就影響房屋使用功能或價(jià)值等不利因素特別提示案

【簡(jiǎn)要案情】某房地產(chǎn)公司與李某簽訂《濟(jì)南市商品房買賣合同》及附件，約定李某購(gòu)買某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商鋪一套。項(xiàng)目建成后，某房地產(chǎn)公司向李某交付的商鋪內(nèi)北側(cè)建有一東西長(zhǎng)3.85米、南北寬1.65米的樓梯平臺(tái)。李某主張?jiān)撈脚_(tái)對(duì)商鋪的使用空間及使用功能均產(chǎn)生不利影響，而某房地產(chǎn)公司向其出售該商鋪時(shí)并未就該事項(xiàng)對(duì)其進(jìn)行特別提示，故以某房地產(chǎn)公司違約為由，要求其賠償損失。

法院認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司向李某交付的商鋪內(nèi)存在樓梯平臺(tái)，而雙方簽訂的《濟(jì)南市商品房買賣合同》及附件中的戶型平面圖中均未對(duì)此進(jìn)行標(biāo)注，亦未就此向李某進(jìn)行特別提示。該樓梯平臺(tái)的存在必然對(duì)商鋪的使用空間、使用功能及房屋價(jià)值等產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致李某的使用利益受損，故某房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)樓梯平臺(tái)造成李某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

【典型意義】開(kāi)發(fā)商對(duì)于商品房項(xiàng)目建設(shè)知悉規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并知曉消防通道、承重墻、管網(wǎng)線路等內(nèi)部結(jié)構(gòu)及布局，故對(duì)購(gòu)房人負(fù)有某些不利因素的提示義務(wù)。在商品房預(yù)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息，不應(yīng)隱瞞商品房存在問(wèn)題的真實(shí)情況。若開(kāi)發(fā)商違反誠(chéng)實(shí)信用原則，未向購(gòu)房人履行提示說(shuō)明義務(wù)，而已售商品房的瑕疵影響商品房的整體使用功能和價(jià)值，可能對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房意愿產(chǎn)生重大影響，開(kāi)發(fā)商即構(gòu)成違約，應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其相應(yīng)的損失。

10、連環(huán)買房最終買受人訴請(qǐng)其他買受人協(xié)助過(guò)戶案

【簡(jiǎn)要案情】牛某與山東某置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定牛某購(gòu)買山東某置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的商品房一套。后牛某與胡某簽訂《房屋買賣合同》，約定胡某向牛某購(gòu)買該商品房，但牛某拒絕協(xié)助胡某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。胡某訴請(qǐng)牛某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，山東某置業(yè)公司履行協(xié)助義務(wù)。

法院認(rèn)為，涉案商品房已辦理首次登記，具備辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的條件，遂判決牛某協(xié)助胡某將登記在山東某置業(yè)公司名下的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶到胡某名下。

【典型意義】開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房辦理首次登記后，即具備了辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記的條件。房屋連環(huán)買賣中，中間各手均未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記的情況下，最終買受人不再局限于合同相對(duì)性，可以一并起訴其合同相對(duì)方及各前手，要求各主體協(xié)助原告將登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶至原告名下，以減少當(dāng)事人訴累，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)交易穩(wěn)定，提高交易效率。

來(lái)源丨民五庭

編輯丨侯樂(lè)鑫

審核丨許 輝