簽訂借款合同的同時簽署房屋買賣合同，如何定性？

借款合同簽訂后債務人無法履行之時，各方簽署的房屋買賣合同是否合法有效？

你簽署時實施的是究竟是清償行為還是擔保行為？

法院對高額利息轉化的已付購房款是否依法審查？

一、結論置頂

簽訂借款合同的同時簽署房屋買賣合同視為擔保行為，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

借款合同已屆履行期且債務人無力償還之時，雙方訂立房屋買賣合同目的在于將借款本金及利息轉化為購房款，因此不屬于物權法“流押條款”情形，亦不屬于民間借貸司法解釋第二十四條“作為民間借貸合同的擔?！?，此時《房屋買賣合同》原則上合法有效。

在借款本金和利息轉化為購房款過程中，法院會嚴格審查利息計算標準，對于超出法律規(guī)定保護限額的高額利息不認定其合法轉化。

二、裁判要旨

借款合同雙方當事人經協(xié)商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔?！薄Ｔ诓淮嬖凇吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規(guī)定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。

三、案情簡介

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過實際出借并接受他人債權轉讓，取得對彥海公司合計2.6億元借款的債權。為擔保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預售合同，并向當地房屋產權交易管理中心辦理了備案登記。

該債權陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，并計算復利。

因后續(xù)彥海公司拒不履行房屋交付義務，湯龍等四人訴請法院判令彥海公司向四人支付違約金6000萬元并承擔四人主張權利過程中的損失費用416300元。一審新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院支持了部分訴請。被告提起上訴，二審中最高人民法院在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額依法審查，最終以湯龍等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約，最終撤銷一審民事判決，駁回湯龍四人全部訴訟請求。

四、裁判理由

1、有關《房屋買賣合同》的效力——合法有效

雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經重新協(xié)商并對賬，將借款合同關系轉變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關系，將借款本息轉為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了約定。

本案雙方經協(xié)商一致終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。

2、有關訴請主張的違約責任——不支持

由于雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉來，且彥海公司提出該欠款數額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經審查，雙方之間借款利息的計算方法，已經超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人包含高額利息的欠款數額，依法不能予以確認。由于法律保護的借款利率明顯低于當事人對賬確認的借款利率，故應當認為湯龍等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求彥海公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。一審判決判令彥海公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤，本院對此予以糾正。

五、敗訴原因

本案爭議焦點為“商品房買賣合同的效力”以及“是否存在違約事實”

本案的訴求是在商品房買賣合同合法有效的基礎上，對于是否存在違約行為進行審理繼而判斷被告是否應當承擔違約責任。雖然商品房買賣合同非借款合同的擔保，合法有效，但原告在與彥海公司簽署《商品房買賣合同》時忽略了借款本息轉化為購房款的數額中實際上存在高額利息部分。當法院對于借款本息在合法限度內重新核算后，認定原告并未足額支付合同約定的購房款數額，因而該合同實際上未達到彥海公司交付房屋的履行時點，其不構成違約，因此原告主張被告承擔違約責任的訴請未獲支持。

六、相關法律規(guī)定

《物權法》第一百八十六條

【禁止流押】抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條

當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條

借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持。

借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持。

七、寫在最后

根據意思自治原則，當事人約定的以物抵債協(xié)議，只要不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的，均屬合法有效。以物抵債很多時候可以在了結債務、化解矛盾糾紛、節(jié)約交易成本等方面發(fā)揮積極作用，但應當嚴格區(qū)分轉換前后的法律關系，審慎起草、設計協(xié)議條款，避免出現本案中雖合同合法有效卻嚴重敗訴的情形。

Best Wishes，愿明天花好月圓

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