購房利率還會(huì)降低嗎

在美國，抵押貸款利率并不直接與美聯(lián)儲(chǔ)的舉措掛鉤，而是通常會(huì)跟隨10年期國債收益率的變化，但兩者并非完全一致。而基準(zhǔn)10年期國債收益率的漲跌取決于對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。

由于美國勞工部8月2日發(fā)布的就業(yè)報(bào)告弱于預(yù)期引發(fā)了恐慌，支撐借貸成本的10年期美國國債收益率應(yīng)聲“跳水”，下跌0.12個(gè)百分點(diǎn)至 3.98%，自2月初以來首次跌破 4%。截至記者發(fā)稿，10年期國債收益率相比2日已有所回升。

不過，分析認(rèn)為，即使10年期美國國債收益率不會(huì)從目前的水平進(jìn)一步下降，抵押貸款利率仍有很大的繼續(xù)下降空間。2010年至2020年，30年期抵押貸款平均比10年期國債收益率高出1.69個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的利差水平（約為2.48個(gè)百分點(diǎn)）。

雖然不直接掛鉤，但美聯(lián)儲(chǔ)降息通過影響銀行的融資成本、市場預(yù)期和整體利率環(huán)境，最終會(huì)推動(dòng)抵押貸款利率的降低。銀率網(wǎng)（Bankrate）首席金融分析師、特許金融分析師麥克布賴德（Greg McBride）表示：“預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)最快將在9月份轉(zhuǎn)向降息，因此抵押貸款利率將趨于走低。9月降息25個(gè)基點(diǎn)已經(jīng)在很大程度上表現(xiàn)出來了，如果美聯(lián)儲(chǔ)降息的幅度和時(shí)間能進(jìn)一步明確，將會(huì)推動(dòng)抵押貸款利率下降?！?/p>

利率降低會(huì)吸引潛在買家回歸嗎

安薩里稱，過去兩年中，由于抵押貸款利率的上升，很多潛在購房者被擠出了市場，一些有意向掛牌出售的賣家也很難放棄他們?cè)诶噬仙版i定的抵押貸款，因此供需兩端都被抑制。

由于供應(yīng)始終緊張，而需求方“蓄勢待發(fā)”，美國房價(jià)始終保持在高位，沒有放松的跡象。美國人口普查局最新數(shù)據(jù)顯示，6月現(xiàn)房價(jià)格的中位數(shù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的42.7萬美元，同比上漲了4.1%。

隨著銷售減弱，根據(jù)美國住房與城市發(fā)展部（HUD）數(shù)據(jù)，新房和現(xiàn)房6月份的庫存量達(dá)4.7個(gè)月，為2016年6月以來最高。換句話說，以目前的銷售速度，需要4.7個(gè)月才能售出所有可售房源。相比之下，疫情期間市場最緊張的時(shí)候，美國房地產(chǎn)市場上可售房屋供應(yīng)量僅可維持2個(gè)月的銷售。

全球房地產(chǎn)和金融數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫普（Selma Hepp）稱：“盡管待售房屋庫存不斷增加，但由于購房者對(duì)抵押貸款利率走向和房地產(chǎn)市場趨勢保持警惕，特別是在受房屋保險(xiǎn)和稅費(fèi)成本飆升影響的市場，現(xiàn)有房屋和新建房屋的銷售依然低迷。但如果美聯(lián)儲(chǔ)在9月份采取降息行動(dòng)，可能有助于推動(dòng)抵押貸款利率走低，并為潛在購房者注入一些急需動(dòng)力?！?/p>

紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Serhant經(jīng)紀(jì)人Amy Wang對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“目前來看，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息將是樓市比較大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一旦等到這個(gè)消息，對(duì)市場會(huì)是一個(gè)非常大的促進(jìn)。現(xiàn)在基本上是一個(gè)現(xiàn)金買家的市場，大部分我經(jīng)手的交易，都是用現(xiàn)金買房的?！?/p>

但長期來看，房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡特（Sam Khater）認(rèn)為，撇開利率的波動(dòng)來說，美國房地產(chǎn)市場更大的結(jié)構(gòu)性問題是供應(yīng)不足，這個(gè)問題不會(huì)消失。

美國人口普查數(shù)據(jù)顯示，6月美國單戶住宅的開工率已連續(xù)第四個(gè)月下降，獨(dú)戶住宅的建設(shè)申請(qǐng)量下降了2.3%，為一年多來最慢。在建房屋數(shù)量降至2022年初以來的最低水平。與此同時(shí)，住宅建筑商的信心也有所下降，全美住宅建筑商協(xié)會(huì)和富國銀行最新編制的建筑商情緒指數(shù)目前處于年內(nèi)低點(diǎn)。

金融機(jī)構(gòu)桑坦德資本市場（Santander Capital Markets）首席美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯坦利（Stephen Stanley）分析說：“從大多數(shù)方面來看，今年春季的住房需求令人失望，這使得建筑商面臨庫存過剩的問題。所以最近幾個(gè)月獨(dú)戶住宅開工量的回落是自然反應(yīng)，未來獨(dú)戶住宅開工量進(jìn)一步下滑也不足為奇?！?/p>

安薩里也表示，美國住宅供應(yīng)不足、平價(jià)房建房難是導(dǎo)致美國住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的主要原因，而這兩點(diǎn)都沒有得到真正解決，將成為美國房地產(chǎn)市場的長期問題。

“高利率早晚會(huì)走向正?；绹淖≌玫匾?guī)劃與美國的獨(dú)棟住宅習(xí)慣是常態(tài)， 住宅區(qū)的舒適度與住宅區(qū)的密度之間長期存在張力，導(dǎo)致住宅開發(fā)的限制過多。住宅供應(yīng)短缺的長期性意味著有房者的財(cái)富將持續(xù)增長，而剛需者的安家夢(mèng)將愈來愈遠(yuǎn)?！彼忉尅?/p>