住房反向抵押貸款方案獲批，可通過投保以房養(yǎng)老

住房反向抵押貸款方案出爐，目前尚無入市時(shí)間表

一種可能真正實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品——住房“反向抵押貸款”有望推出。在上周舉行的“轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)融資渠道解析會(huì)”上，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇透露，目前他遞交的該項(xiàng)目方案已經(jīng)獲得批復(fù)，在京入市可以預(yù)期。

會(huì)后，記者獨(dú)家了解到該方案的相關(guān)細(xì)節(jié)。

與住房抵押貸款不同的是，“反向抵押貸款”的介入者不是銀行而是保險(xiǎn)公司。因此它實(shí)際上是一個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品。按照孟曉蘇提出的方案，投保人可以用居住房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故。這相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人擁有的房屋產(chǎn)權(quán)。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過來做，因此被稱作“反向抵押貸款”。

投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。顯然，這一險(xiǎn)種的推出，有望真正實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

孟曉蘇說，目前我國(guó)大多數(shù)老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實(shí)行的公房出售，使不少老年人用較低的價(jià)格買下了價(jià)值較大的房產(chǎn)，有人因此“家產(chǎn)萬(wàn)貫”。但是這些‘百萬(wàn)富翁’可支配的月收入僅有一兩千元，而自有房產(chǎn)要住，不可能先行出售或出租贏利，因此生活并不富足。

老人通常的做法是將房產(chǎn)傳給子女。但是有的老人沒有子女；有的子女本身有住房，他們真正的負(fù)擔(dān)是父母的贍養(yǎng)開支；也有的子女無法盡到贍養(yǎng)義務(wù)，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價(jià)值幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的自住房產(chǎn)在其有生之年逐漸變現(xiàn)，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同時(shí)又能繼續(xù)使用這套房屋，無疑是解決這些人養(yǎng)老問題的好辦法。

住房“反向抵押貸款”方案解析

投保條件

孟曉蘇在建議方案中引入了英、法等國(guó)成熟產(chǎn)品的操作辦法，“住房反向抵押貸款”的投保人要求是62歲以上的老年人。

投保方式

投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回該房屋，進(jìn)行銷售、出租或拍賣。

給付金計(jì)算

給付金的計(jì)算是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息) /[(預(yù)期壽命-投保時(shí)壽命)×12]

實(shí)例分析

實(shí)例1：張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)145萬(wàn)元。

實(shí)例2：趙女士62歲，住房面積150平方米，房屋九成新，位置離市區(qū)較遠(yuǎn)。經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)80萬(wàn)元。

分析：按我國(guó)男性人均壽命69.63歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為10年。10年后房屋折損26萬(wàn)元，房屋與土地增值預(yù)計(jì)26萬(wàn)元，兩者抵消。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%(按年息6%計(jì)算)，按75%計(jì)算給付額為108.75萬(wàn)元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬(wàn)元。

分析：按我國(guó)女性人均壽命73.33歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為14年。14年后房屋折損19萬(wàn)元，房屋與土地增值預(yù)計(jì)24萬(wàn)元，計(jì)增5萬(wàn)元。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息30%(按年息6%計(jì)算)，按70%計(jì)算給付額為59.5萬(wàn)元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，趙女士每月可以得到近4000元。

人物專訪

孟曉蘇

孟曉蘇，1949年出生。北京大學(xué)文學(xué)學(xué)士、經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士、博士。1992年任中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司總經(jīng)理、中房集團(tuán)總裁；現(xiàn)任中房集團(tuán)公司黨委書記、董事長(zhǎng)，中房集團(tuán)總裁；歷任全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳秘書局副局長(zhǎng)，國(guó)家進(jìn)出口商品檢驗(yàn)局副局長(zhǎng)。

孟曉蘇：“房產(chǎn)金庫(kù)”將有效補(bǔ)償老年生活

孟曉蘇在業(yè)內(nèi)聲名顯赫，不僅僅因?yàn)樗侵袊?guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁。10年前，正是因?yàn)樗奶嶙h，推動(dòng)了個(gè)人住房抵押貸款辦法的出爐。昨天，他就反向抵押貸款方案闡述了自己的觀點(diǎn)。

“當(dāng)年我們提出住房抵押貸款得到中央肯定的時(shí)候，很多銀行的行長(zhǎng)不愿意接受，他們認(rèn)為國(guó)企借錢都不還，老百姓借錢怎么會(huì)還？”孟曉蘇回憶道。

“然而事實(shí)證明這是一個(gè)很安全的資產(chǎn)?！泵蠒蕴K說，“到去年中國(guó)住房抵押貸款已經(jīng)達(dá)到18000多億元，不良資產(chǎn)只有16.7億元，只占0.68%。而且一旦房子收回，就不是不良資產(chǎn)，這個(gè)比例將趨近于零?！?/p>

對(duì)于住房“反向抵押貸款”的前途，孟曉蘇同樣看好?！袄夏耆四軌蛟谑杖氲凸绕陂_啟‘房產(chǎn)金庫(kù)’，將有效補(bǔ)償老年生活，保持子女與社會(huì)對(duì)老年人的長(zhǎng)期尊重，有利于推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)；另外，如果實(shí)行遺產(chǎn)稅制度，也可以有效地為投保居民依法避稅?！?/p>

在社會(huì)效應(yīng)上，孟曉蘇分析說，“反向抵押貸款的壽險(xiǎn)服務(wù)使產(chǎn)權(quán)住房成為一種‘養(yǎng)老儲(chǔ)蓄’，為養(yǎng)老而儲(chǔ)蓄不再成為必要?！泵蠒蕴K還指出，這一險(xiǎn)種的推出，將使個(gè)別官員為晚年生計(jì)而違法違紀(jì)不再有經(jīng)濟(jì)上的必要，有利于從源頭上解決‘五十九歲現(xiàn)象’問題。

據(jù)了解，目前這種險(xiǎn)種在上海已有小范圍試點(diǎn)，但北京何時(shí)推出尚無時(shí)間表。而在孟曉蘇看來，推行該險(xiǎn)種的意義，不僅在于解決養(yǎng)老保障問題?！八鼘?duì)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展將起很大作用，”孟曉蘇說，“保險(xiǎn)公司現(xiàn)在有的是錢，一萬(wàn)四千多億元保險(xiǎn)資金沒有出路，缺的是安全而有穩(wěn)定收益的產(chǎn)品?！背繄?bào)記者

楊舒萌

以房養(yǎng)老尚存政策難題

保險(xiǎn)目前國(guó)內(nèi)不允許金融混業(yè)

保險(xiǎn)公司預(yù)感，針對(duì)“反向按揭”新險(xiǎn)種的推出將困難重重，尚需突破。

長(zhǎng)城人壽保險(xiǎn)北京分公司總經(jīng)理焦益寬告訴記者，針對(duì)“反向按揭”的險(xiǎn)種，國(guó)內(nèi)從未有過先例，它需要在專業(yè)人士評(píng)估后進(jìn)行專門開發(fā)，并不可能短時(shí)間內(nèi)完成。“況且其中對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估的環(huán)節(jié)相當(dāng)復(fù)雜?！?/p>

而最讓這位資深專業(yè)人士感到犯難的還是來自政策層面的問題，“目前，國(guó)內(nèi)是不允許金融混業(yè)的，因此，保險(xiǎn)公司是不允許做反向按揭業(yè)務(wù)的?！苯挂鎸捳f。目前，國(guó)內(nèi)金融業(yè)是采取分業(yè)經(jīng)營(yíng)。盡管金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)在法律制度上已經(jīng)沒有障礙，但金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)和探索還需要時(shí)間。晨報(bào)記者

李雋瓊

銀行目前不能主動(dòng)處置房產(chǎn)

在英國(guó)和法國(guó)，反向按揭這項(xiàng)業(yè)務(wù)由保險(xiǎn)公司介入，但在美國(guó)，這類業(yè)務(wù)更多的是由銀行機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

但國(guó)內(nèi)的銀行機(jī)構(gòu)同樣也會(huì)有困惑。光大銀行私人業(yè)務(wù)部個(gè)人信貸處處長(zhǎng)肖英男認(rèn)為：之所以國(guó)內(nèi)銀行一直沒有推出“反向按揭”業(yè)務(wù)，一個(gè)重要原因是該業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)地去經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，但這很難辦到。通過反向按揭，銀行拿到了房產(chǎn)，但如何處置這些房產(chǎn)是個(gè)大問題。他介紹說，以往國(guó)內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動(dòng)地去買賣房產(chǎn)。

專家觀點(diǎn)

不會(huì)助長(zhǎng)住房投機(jī)、投資

有人擔(dān)心，這樣的產(chǎn)品推出來，會(huì)不會(huì)助長(zhǎng)更多人拿房子做投資品？鏈家市場(chǎng)研究中心主任王志偉告訴記者，反向按揭對(duì)樓市不會(huì)有很大影響。對(duì)于樓市投機(jī)、投資者而言，他們主要是以買賣房產(chǎn)，從而獲取投資收益為主要目的，追求的是資本收益的最大化，不會(huì)進(jìn)行反向按揭的操作，因?yàn)椤耙苑筐B(yǎng)老”主要是針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的保障生活的產(chǎn)品，在年齡等方面都有控制，同時(shí)也需要相應(yīng)的手續(xù)和費(fèi)用。

還需十幾年市場(chǎng)培育時(shí)間

中國(guó)人民大學(xué)人口學(xué)系老年學(xué)研究所所長(zhǎng)杜鵬教授在接受記者采訪時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”的方式雖然不會(huì)成為中國(guó)老年人養(yǎng)老的主要方式，但卻提供了一個(gè)很好的選擇和方式。

杜鵬教授認(rèn)為，這種方式在歐美國(guó)家已有很成熟的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)也具備了實(shí)行這種養(yǎng)老方式的基本條件，因?yàn)楝F(xiàn)在住房已經(jīng)市場(chǎng)化了。但現(xiàn)在已步入老年的人，大部分并沒有購(gòu)買商品房，而多是單位分房，這也致使“以房養(yǎng)老”的模式在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太充分的發(fā)展，還需要十幾年的市場(chǎng)培育時(shí)間。真正有條件“以房養(yǎng)老”的人，是現(xiàn)在四五十歲、購(gòu)有商品房的中年人，也許“以房養(yǎng)老”將是他們今后的一個(gè)原則。

新聞鏈接

南京、上海試推以房養(yǎng)老

南京湯山“溫泉留園”老年公寓2005年在全國(guó)率先推出了“以房換養(yǎng)”的概念，類似“反向按揭”。規(guī)定年齡在60歲以上的老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。但一年多過去了，這個(gè)樓盤新概念依然乏人問津。上海今年也開始由政府出面試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”。

反面聲音

以房養(yǎng)老只是少數(shù)人投資行為

“反向按揭在中國(guó)不會(huì)成為多數(shù)人的養(yǎng)老之道?！敝袊?guó)人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院從事養(yǎng)老保險(xiǎn)的楊立雄副教授旗幟鮮明地表明自己的態(tài)度，“說到底，它只是少數(shù)人的投資行為?！?/p>

他把“以房養(yǎng)老”的模式理解為商業(yè)投資，“商業(yè)行為是個(gè)人選擇，無可厚非，但我反對(duì)政府大力提倡它，說到底，它只是少數(shù)人的投資行為?！辈⑶宜J(rèn)為在中國(guó)信用體系不健全的現(xiàn)狀下，牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高，這種模式實(shí)際操作起來更會(huì)困難重重。

他認(rèn)為，中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。老人將自己的房產(chǎn)抵押出去而無法留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，國(guó)人恐怕一下子還難以接受。

目前多數(shù)老人不接受以房養(yǎng)老

在一項(xiàng)隨機(jī)調(diào)查中，50位老人有84%表示不能接受“以房養(yǎng)老”的方式，而他們最擔(dān)心的就是孩子們?yōu)榇藢?duì)他們?nèi)鍪植还?。首都?jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平告訴記者，“以房養(yǎng)老”是依據(jù)西方國(guó)情來設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品，而在中國(guó)，“養(yǎng)兒防老”和“把房產(chǎn)留給子女繼承”的觀念根深蒂固。 住房反向抵押貸款如果入市，買房的人就相當(dāng)于同時(shí)給自己買了一份養(yǎng)老保險(xiǎn)。